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固定收益专题：土拍行情分化下的信用风险演变总结

核心内容概述

本文分析了2021年下半年以来房地产市场下行对土地市场的影响，指出土拍市场遇冷，房企拿地意愿下降，城投企业承担“托底”职能，导致信用风险结构发生变化。重点分析了土地市场的整体状况、区域差异、房企和城投拿地行为，以及对后市的三个判断。

主要观点

1. 房地产市场下滑对土地市场造成重大影响

• 房地产市场快速下滑，导致土地市场景气度降低，甚至一线和准一线城市出现大幅流拍。
• 多项政策加码，如“两集中”政策、经营贷监管收紧、城市更新政策等，进一步抑制了土拍市场的热度。
• 央行和银保监会开始放松按揭贷款额度，金融机构加快满足房地产合理资金需求，市场出现边际向好的信号。

2. 土地市场行情回顾

• 行业政策全面收紧：土拍市场热度降至五年来最低点，平均溢价率降至11.07%，土地成交宗数下降27%。
• 区域分化明显：
  • 长三角仍是土拍市场活跃度最高的区域，拿地金额占比达40%。
  • 三四线城市成为拿地主力，但跌幅最为明显。
  • 土地成交宗数和出让金均呈现逐批下降趋势，尤其是第二批和第三批集中供地土拍。
• 土地成交状态：土地流拍率上升，如广州市流拍宗数达25宗，流拍率创近年新高；重庆市流拍宗数最多，达到23宗。

3. 房企拿地情况

• 房企拿地态度趋于保守：前50大房企中，仅4家房企持积极拿地态度，其余均为稳健或保守。
• 国企央企主导拿地：在第三季度，国企央企成为主要拿地力量，部分城投企业也积极参与。
• 拿地金额与销售比：中海地产、中国铁建等国企拿地金额高，销售比也相对较高，显示出较强的市场竞争力。

4. 城投企业角色凸显

• 城投企业承担“托底”救市职能，尤其在土拍市场低迷时，积极参与拿地。
• 深圳市地铁集团、厦门轨道交通等城投企业拿地金额居前，其拿地占比在主要城市中高达50%以上。
• 城投企业具备较低的资金成本，可匹配低回报率的地块，成为低能级区域土地市场的稳定器。

5. 后市判断

• 房企信用资质分化：能够逆势拿地的房企整体信用资质较优，具备较强的抗风险能力。
• 城投角色重要性提升：随着房企退出市场，城投将承担更多土地市场的托底职责，其信用风险可能因此增加。
• 土地收入下滑区域财政压力大：土地收入边际下滑最明显的区域面临更大财政压力，成为影响城投信用资质的关键因素。

关键信息

土地市场数据

• 2021年300城住宅用地成交宗数为22962宗，较去年下降27%。
• 第二批和第三批集中供地土地成交宗数和出让金均呈下降趋势。
• 土地流拍率上升，如广州市、重庆市等城市流拍情况严重。

房企拿地情况

• 第三季度前50大房企中，仅4家持积极态度，其余均为稳健或保守。
• 国企央企和部分城投企业积极拿地，如中海地产、中国铁建、深圳地铁等。
• 房企拿地金额销售比普遍较低，只有中海地产和越秀地产等少数企业保持较高比例。

城投拿地情况

• 城投企业在第三批集中供地中表现活跃，拿地金额占比高。
• 部分城投企业如深圳市地铁集团、厦门轨道交通、苏州高新等拿地金额超过50亿元。
• 城投企业将承担更多土地市场的托底职责，其信用资质可能因此受到影响。

土地收入与财政压力

• 土地收入边际下滑最明显的区域面临更大财政压力。
• 低能级城市因房地产市场疲软，土地出让金同比跌幅大，如南宁市、贵港市、昆明市等。
• 城投企业参与土拍将有助于缓解地方政府财政压力，但也需注意其市场化转型的挑战。

风险提示

• 行业政策存在超预期变化的风险，可能对市场产生较大冲击。
• 数据统计可能存在口径差异，部分结论可能存在偏差。

结论

房地产市场调整导致土拍市场遇冷，房企拿地热情下降，城投企业逐步承担托底职能。土地收入下滑最明显的区域面临更大财政压力，可能影响城投企业的信用资质。投资人在关注房企信用风险的同时，也需密切关注城投企业及其所在区域的财政状况。