房地产行业深度分析：地产债的历史、现状与展望-20190311-安信证券-29页_4mb

地产债的历史、现状与展望总结

核心内容

本文分析了中国债券市场的发展历史、信用债的现状及房地产信用债的具体情况，探讨了地产债在融资结构、期限、利率、评级等方面的特征，并对地产债的未来趋势进行了展望。

主要观点

• 信用债发展迅速：自2008年以来，信用债规模年复合增速达32.45%，远高于债券市场整体增速19.61%。其中，房地产信用债规模占信用债总量的5.81%，在剔除金融行业后，地产行业在所有行业中处于领先地位。
• 地产债融资结构：主要以公司债和中期票据为主，分别占全市场存量余额的15.12%和15.13%。企业债、定向工具、短期融资券作为补充，占比在5%~7%之间。
• 地产债期限分布：以1-2年、2-3年为主，分别占存量余额的31.36%和20.61%。1年期债券以短期融资券为主，3年期以公司债为主，中长期债券数量较少。
• 地产债评级分布：AAA评级占比较高，达43.98%；AA+评级次之，占比20.55%；B及以下评级仅占0.28%。
• 地产债融资趋势：在地产周期上行阶段，公司债为主要融资工具，占比超70%。2015年后，企业债占比逐渐缩小，与政策调控相关。
• 风险提示：宏观经济波动、政策因素、经营不及预期等均可能对地产债产生影响。

关键信息

债券市场发展历史

• 中国债券市场自1981年国债发行开始，逐步发展出政府信用债、金融债、企业信用债等品种。
• 2008年后，信用债成为市场主要组成部分，其占债券总规模的比重从29.58%提升至79.18%，随后保持相对稳定。

信用债品种分布

• 公司债：2007年启动试点，2015年后成为地产融资主力，占比超70%。
• 中期票据：2008年推出，15年后地产行业中期票据发行规模提升，占比达13.30%。
• 短期融资券：17年前占比不足1%，17-18年有所提升，占比达3.48%。
• 定向工具：2011年推出，2014年达到高点，之后逐步收缩。

地产债现状

• 存量规模：截至2019年2月，地产行业存量信用债2371支，规模22541亿元。
• 期限分布：以1-2年、2-3年为主，分别占31.36%和20.61%；1年期以短期融资券为主，3年期以公司债为主。
• 评级分布：AAA评级占比最高（43.98%），其次为AA+（20.55%）。
• 融资方式：公司债和中期票据是主要融资方式，短期融资券和定向工具作为补充。

地产债展望

• 融资趋势改善：融资趋势改善仍是大势所趋。
• 部分房企新发债：以一般中期票据为例，保利地产、金科股份、新城控股等企业均有发行记录。
• 监管要求：地产债发行受到严格监管，如企业债需满足主体评级AA以上、资产总额大于1500亿元等条件。

表格与图表

• 表1：品种创新，展示了不同年份债券市场产品的发展情况。
• 表2：三家托管机构比较，介绍了中央结算公司、中证登、上海清算所的不同职能与业务份额。
• 表3：信用债券品种及相关条件，列出了各类债券的发行主体、期限、评级、审核部门等信息。
• 表4：企业债发展历史，展示了企业债从1987年到2018年的政策演变。
• 表5：公司债发展历史，介绍了公司债从1993年到2018年的政策变化。
• 表6：短期融资券发展历史，说明了短期融资券从1989年到2010年的演变过程。
• 表7：中期票据发展历史，介绍了中期票据从2008年推出的背景及发展情况。
• 表8：定向工具等的发展历史，说明了定向工具从2011年推出后的变化趋势。
• 表9：部分A股情况，展示了房企的资产、营收、资产负债率及信用评级等关键数据。
• 表10：综合评价指标，列出了对地产公司债发行的监管要求。
• 表11：不得发行公司债的三类房地产企业，明确了违规行为及限制条件。
• 表12：债务融资工具公开发行分层/类管理安排，描述了不同类别的企业发行债务融资工具的要求。

债券分类

• 按发行主体：分为政府、金融机构、企业等。
• 按风险特性：分为信用债、资产支持证券等。
• 按交易市场：分为交易所市场、银行间市场、柜台市场。
• 按主管机构：分为央行、证监会、发改委等。

融资趋势

• 2015-2016年，公司债成为地产融资主力。
• 2017年起，公司债和企业债发行受限，短期融资券和中期票据有所提升。
• 2018年，地产债融资期限缩短，超短融债券发行数量增加。

利率与期限变化

• 利率变化：2011年利率上升，2013年达到峰值7.63%；2014年后逐步下降，但2016年后因调控政策影响，利率有所回升。
• 期限变化：从2015年起，地产债平均期限明显缩短，以3-5年为主，超短融债券占比增加。

总结

地产债作为房地产企业融资的重要手段，其发展与市场环境、政策导向密切相关。随着融资渠道的多样化，地产债在市场中的地位逐渐提升，但也面临利率波动、期限错配等风险。未来，地产债的融资趋势仍以改善为主，政策调控和市场环境将继续影响其发展。