20210411-国金证券-房地产行业研究_调控信号频繁释放_三四线土拍热度上涨_18页_1mb

消费升级与娱乐研究中心：房地产行业周报总结

核心内容概览

本报告为房地产行业周报，主要分析了2021年4月房地产市场走势、政策调控、土地市场动态、公司经营情况及行业估值情况。报告整体对房地产行业维持“买入”评级，认为当前房地产行业基本面正在逐步恢复，未来存在长期估值提升空间。

主要观点

1. 房地产市场表现

• 市场数据：当前房地产行业平均市盈率为18.90，国金房地产指数为3519，沪深300指数为5035，上证指数为3451，深证成指为13813，中小板综指为12255。
• 新房成交：2021年4月3日-9日，42城新房成交面积为644万平米，环比下降23%，同比下降9%，但月度累计同比上升43%，年度累计同比上升62%。其中，一线和二线城市表现相对较好，三四线城市成交面积和价格均有显著增长。
• 二手房成交：17城二手房成交面积为172万平米，环比下降25%，同比下降18%，月度累计同比上升102%，年度累计同比上升82%。一线城市和二线城市成交量与价格均有所增长，但同比仍呈下降趋势。

2. 土地市场动态

• 土地成交量：1-3月全国300城土地成交5493宗，同比增加14%；成交面积2.1亿平米，同比增加11%；土地出让金9597亿元，同比增加20%。
• 三四线城市热度上升：三四线城市土地成交面积1.34亿平米，同比增加15%；土地出让金3550亿元，同比增加33%；楼面均价1523元/平米，同比增加19%；土地平均溢价率20%，较去年同期上升6个百分点。
• 土地市场结构：3月以来，23宗高单价地块集中在长三角和珠三角的非重点城市，如绍兴、常州、温州、义乌、衢州、金华、佛山、东莞、常熟、昆山和张家港等。

3. 行业政策调控

• 热点城市调控收紧：住建部于4月8日约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，重申“房住不炒”政策，强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。
• 政策督导：住建部持续对各地房地产调控进行监测督导，成为“调控指挥棒”，影响行业走向。

4. 涉房贷款情况

• 居民中长期贷款：2021年2月新增居民中长期贷款为4113亿元，同比增加1008.6%；年初至今累计新增为1.36万亿元，同比增加72.5%。
• 开发商贷款：2021年1-2月新增开发商贷款为5201亿元，同比增加14.4%；年初至今累计新增为2.67万亿元，同比增加5.7%。
• 贷款利率：2021年2月5年期LPR为4.65%，首套房贷利率为5.28%，环比上升2BP；二套房贷利率为5.57%，环比上升1BP。

5. 公司动态与业绩表现

• 重点房企销售增长：2021年3月，万科A、保利地产、招商蛇口、龙光集团、融创中国、中国奥园、美的置业等公司销售业绩亮眼，同比增幅均超过40%。
• 新增项目：多家公司公布新增项目信息，涉及土地购置和开发进度，显示行业持续扩张。
• 融资活动：部分房企发布债券发行公告，如华侨城A、招商蛇口、金地集团、中南建设等，显示融资渠道畅通。

6. 非房业务动态

• 写字楼市场：中环写字楼空置率创15年新高，达7.6%。租金持续下跌，整体甲写租金环比下降3.5%，跌幅小于上季的5.1%。
• 商业地产：一线商铺租金下跌4.9%，街铺租金水平较2013/14年高峰下跌76%。
• 非房公司推荐：报告推荐复兴旅游文化、华润万象生活、中天精装等非房业务公司。

关键信息

行业基本面

• 房地产行业结算利润率已有所体现，但预计未来将企稳回升。
• 头部房企在政策调控下地位稳固，具备溢价能力。
• 房地产股票估值处于历史低位，基本面处于恢复阶段，2021年被视为板块长期估值提升的起点。

土地市场趋势

• 三四线城市土地市场热度上涨，部分开发商转向三四线城市。
• 土地成交楼面均价上涨，溢价率提升，显示市场供需两旺。

风险提示

• 房地产调控超预期收紧；
• 销售毛利率恢复低于预期。

投资建议

• 重点推荐：万科A、保利地产等房地产公司；
• 非房推荐：复兴旅游文化、华润万象生活、中天精装等公司。

行业估值

• A股地产行业PE-TTM：整体处于低位，显示市场对行业未来增长的预期较为保守。
• 香港内房股PE-TTM：部分公司估值较低，具备长期投资价值。

图表与数据来源

• 数据来源：Wind、中指数据、公司公告、国金证券研究所。
• 图表目录：包含新房成交、二手房成交、库存与去化周期、土地市场、涉房贷款、政策新闻、公司动态、非房资讯、行业估值等图表。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度超过15%；
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%；
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%；
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度超过5%。

特别声明

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