房地产行业关注地产板块beta以及个股alpha的投资机会_18页_1mb

房地产行业投资总结

核心内容

房地产行业在2018年将具备板块beta（基本面筑底抬升，板块PE系统性提升）和个股alpha（集中度提升，龙头房企经营业绩持续性增强）的投资机会。这一判断基于对历史行情的回顾和当前基本面的分析，认为重点城市销售增速见底，政策预期改善，资金成本上行空间有限，板块具备系统性投资价值。

主要观点

1. 板块行情与基本面周期底部相关

• 地产板块的行情本质上是基本面周期底部的反映，历史数据显示，08年以来地产板块出现过三次明显的行情机会，分别是2008年10月-2009年7月、2011年11月-2012年12月以及2014年3月-2015年6月。
• 每次行情启动时，销售增速见底，房价保持平稳，政策改善预期先行，带动板块估值提升。

2. 当前重点城市基本面见底

• 房管局数据显示，2018年3月19个重点城市商品房成交同比下滑32%，而48个重点城市成交同比下滑14%。
• 销售增速见底主要由高基数效应、政策调控缓解以及供给端逐步改善推动。
• 3月被认为是重点城市销售增速的底部，后续随着供给放量，销售增速有望逐步改善。

3. 资金成本上行空间有限

• 35个重点城市首套房按揭贷利率已上涨约100bp，但未来上升空间有限。
• 国债收益率持续走低，预计对按揭利率形成支撑，利好板块估值提升。

4. 集中度提升，龙头房企经营业绩持续增强

• 2017年，前50强房企销售集中度大幅提升至近50%，其中前10名房企市占率约为24%，呈现“强者恒强”趋势。
• 龙头房企在限价政策下，销售和结算的稳定性增强，叠加房价上涨带来的利润率修复，经营业绩具备持续性。
• 18年预计前10大房企销售集中度将提升至30%左右。

5. 政策与市场预期推动板块走势

• 地方层面密集出台人才落户宽松政策，对需求端形成支撑。
• 政策改善预期传导至市场，推动板块估值提前见底。
• 销售增速趋势决定了板块走势，而房价平稳为政策调整提供空间。

关键信息

估值与业绩联动

• 三次行情均由估值弹性带动，板块走势拐点与销售增速拐点基本一致。
• 地产板块估值与国债收益率呈现负相关性，18年1月以来国债收益率走低，利好板块估值提升。

政策与市场环境

• 行业政策：地方政府调控压力缓解，供需政策存在结构性调整空间。
• 货币政策：按揭利率与国债收益率正相关，未来上行空间有限。
• 人才政策：重点城市陆续出台人才落户和购房补贴政策，对需求形成支撑。

市场表现与投资建议

• 18年1月地产板块表现优异，主要受益于政策预期改善和集中度提升。
• 建议关注低估值的一二线龙头房企，如：
  • 一线龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团
  • 二线龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、广宇发展、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团
  • 子领域：光大嘉宝

投资逻辑链

• 基本面筑底（销售增速见底、房价平稳）→ 政策改善预期 → 板块估值提升 → 销售增速改善 → 板块行情持续。

风险提示

• 重点城市政策存在不确定性。
• 重点城市供给改善存在不确定性。
• 供给集中放量可能导致去化率下滑过快。
• 资金成本持续上行可能对需求端形成压制。
• 重点城市销售继续大幅下滑。

行情持续时间与预期

• 从历史经验看，板块行情平均持续时间约为1年。
• 18年地产股具备可持续行情，并伴随个股alpha机会，未来2-3年将持续发挥作用。

历史数据与趋势

图表说明

• 图1：08年以来地产板块3次行情与销售增速、房价走势关系。
• 图2：地产政策、销售增速与板块走势对比。
• 图3：重点城市销售增速、去化率与板块走势对比。
• 图4：前10大房企销售集中度提升趋势。
• 图5：2018年3月重点城市推盘量与销售表现。
• 图6：17年3月为销售高基数，对后续销售增速形成支撑。
• 图7：国债收益率走低，利好板块估值提升。
• 图8：前10大房企销售目标增长25%左右，市占率有望提升至30%。

结论

地产板块在2018年具备系统性投资机会，主要得益于基本面筑底、政策改善预期、资金成本上行空间有限以及集中度提升带来的个股alpha。建议投资者关注低估值的一二线龙头房企，把握行业复苏和集中度提升的双重逻辑。