房地产行业：市场底部逐步复苏，继续关注龙头房企的alpha机会-20190331-广发证券-19页_2mb

房地产行业市场复苏分析总结

核心内容

2019年3月，房地产行业呈现逐步复苏态势，市场底部企稳迹象明显，政策端和基本面均有所改善。重点城市商品房成交面积同比上涨，土地市场热度回升，房企资金状况改善，为市场带来积极信号。整体系统性风险较低，继续推荐关注龙头房企的alpha投资机会。

主要观点

1. 政策端改善：

   • 内蒙对房产税减税，将原值减除比例由10%调整为30%。
   • 海南鼓励存量宅地转型开发产业项目，泉州放宽人才购房政策，允许毕业生享受户籍购房优惠。
   • 公积金政策调整，如淮南放宽楼盘准入条件，东营取消异地贷款附加担保。

2. 市场基本面回升：

   • 截至3月底，40城年内累计成交同比上升1.6%，其中一线城市同比上涨30.1%，二线城市上涨3.3%，三四线城市则下降10.8%。
   • 3月重点城市成交同比上涨11.6%，一线、二线城市涨幅分别扩大至46.7%和18.1%，表明需求端逐步筑底。
   • 土地市场回暖，100城市宅地溢价率回升至10%左右，房企拿地积极性提升。

3. 投资建议：

   • 推荐关注A股及H股龙头房企，包括万科A、招商蛇口、华夏幸福、新城控股、中南建设、华发股份、荣盛发展、蓝光发展、融创中国、旭辉控股、中国金茂、合景泰富等。
   • 子领域推荐包括新湖中宝、光大嘉宝和中国国贸。

关键信息

重点城市成交情况

• 一线：40城新房成交面积594.83万方，环比上升7.5%，同比上涨19.0%。
  • 北京、上海、广州、深圳分别环比上涨46.1%、35.0%、62.3%、-0.5%。
  • 一线合计成交同比上涨56.8%。
• 二线：13城二手房成交面积128.81万方，环比下降14.1%，同比上涨0.2%。
  • 重点城市如厦门、大连环比大幅上升，但整体表现较弱。
• 三四线：23城商品房成交面积192.18万方，环比上升3.0%，同比上升1.2%。

土地市场情况

• 3月重点城市土地成交热度回升，溢价率底部反弹。
• 全国100大中城市土地成交面积同比下降44.6%，出让金同比下降14.8%。
• 分线城市土地成交溢价率分别为一线6.3%、二线12.6%、三线11.1%，均较前周上升。

投资分析

• 龙头房企销售规模增长将逐步兑现为业绩增长，动态PE处于底部区域，具备修复空间。
• 建议关注A股及H股龙头房企，如万科A、招商蛇口、融创中国等，以及子领域如新湖中宝、光大嘉宝等。

风险提示

1. 政策调控力度进一步加大；
2. 按揭贷利率持续上行；
3. 行业库存抬升快于预期；
4. 行业基本面超预期下行；
5. 房地产税立法推进超预期。

推荐标的

A股龙头

• 万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股、中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展、新湖中宝、光大嘉宝、中国国贸

H股龙头

• 融创中国、万科企业、旭辉控股、中国金茂、合景泰富

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入
• 报告日期：2019-03-31

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验。
• 郭镇：联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研究经验。
• 李飞：资深分析师，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券。
• 邢莘：研究助理，上海财经大学应用统计硕士，2018年加入广发证券。

联系方式

• 联系人：邢莘
• 电话：021-60750620
• 邮箱：xingshen@gf.com.cn

附注

• 数据来源：Wind、CRIC、广发证券发展研究中心
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，需谨慎决策。