20230201-国盛证券-房地产开发行业百强房企月度销售报告_1月权益口径销售额同比-32_春节销售平淡拖累月度表现_8页_457kb

报告摘要

房地产开发行业1月销售与投资建议总结

核心内容概述

2023年1月，中国房地产开发行业整体销售表现低迷，百强房企权益口径销售额同比下降32.0%，操盘口径销售额同比下降31.9%。春节假期期间，新房销售表现平淡，主要受购房者信心不足、房企推盘积极性不高以及“返乡置业”力度一般等因素影响。尽管中央已出台多项政策支持改善房企资产负债表，但销售端尚未明显改善，预计后续将有更多需求端政策出台以刺激市场。

主要观点与关键信息

1. 销售数据表现

百强房企销售金额：1月操盘口径销售金额为3574.3亿元，同比降低31.9%；权益口径销售金额为2790.8亿元，同比降低32.0%。
TOP50房企销售金额：操盘口径销售金额为3112.9亿元，同比降低30.2%；权益口径销售金额为2388.3亿元，同比降低30.3%。
各梯队房企销售表现：
- TOP10房企：操盘口径销售金额同比下降21.2%，权益口径销售金额同比下降19.5%。
- TOP11-20房企：操盘口径销售金额同比下降19.9%，权益口径销售金额同比下降21.2%。
- TOP21-30房企：操盘口径销售金额同比下降50.5%，权益口径销售金额同比下降47.6%。
- TOP31-50房企：操盘口径销售金额同比下降49.6%，权益口径销售金额同比下降50.6%。
- TOP51-100房企：操盘口径销售金额同比下降41.5%，权益口径销售金额同比下降40.6%。
销售门槛下降：
- 10强门槛从114.1亿元降至107.5亿元，同比下降5.8%。
- 20强门槛从72.0亿元降至40.1亿元，同比下降44.3%。
- 30强门槛从56.1亿元降至26.8亿元，同比下降52.2%。
- 50强门槛从28.8亿元降至15.6亿元，同比下降45.8%。
- 100强门槛从8.7亿元降至4.7亿元，同比下降46.0%。

2. TOP40房企销售表现

操盘口径销售额：13家房企实现同比正增长，7家实现环比正增长。
销售金额排名：
- 保利发展（275.0亿元）、万科地产（274.1亿元）、碧桂园（256.5亿元）、华润置地（148.8亿元）、招商蛇口（146.0亿元）。
同比增速排名：
- 保利置业（+83.9%）、滨江集团（+40.2%）、首创城发（+36.9%）、建发房产（+34.7%）、中华企业（+29.1%）。

3. 市场环境与影响因素

购房者信心不足：对未来经济增长和收入增长预期偏弱，抑制了新房购买意愿。
春节推盘清淡：房企在一二线城市以续销为主，新推盘集中在低能级城市，春节周“返乡置业”力度一般。
政策影响有限：虽然中央支持改善房企资产负债表，但销售端仍未改善，需进一步政策刺激。

4. 投资建议

坚定看多政策：预计2023年Q1或Q1切Q2时将出台第三波大政策，主要聚焦于需求端。
投资逻辑方向：
1. 受益于需求侧复苏和竞争格局改善：
  - A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团。
  - H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋。
2. 受益于一线城市量价修复的区域型公司。
3. 受益于竣工链复苏及防疫放松的物业企业：
  - A股：招商积余。
  - H股：华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。