20230208-首创证券-公募REITs2022年四季报点评_复苏主线中寻找板块确定性_25页_969kb

复苏主线中寻找板块确定性

核心内容概述

本报告分析了2022年四季度公募REITs的业绩表现及不同板块的复苏情况。整体来看，四季度业绩表现趋弱，但部分受疫情冲击较大的板块在后疫情时代具备修复弹性，2023年有望逐步恢复。各板块在收入、EBITDA及可分配金额完成度方面呈现分化格局，其中高速公路、生态环保板块受疫情及季节性因素影响较大，而仓储物流、保障性租赁住房板块则表现较为稳健。

主要观点

• 产业园区：四季度经营环比边际改善，全年完成度符合预期。部分REITs如博时蛇口产园REIT因租金减免及部分租户不续约影响全年完成度，但新上市的REITs表现较好。
• 高速公路：四季度经营受疫情冲击最为显著，收入及EBITDA完成度均不达预期，但随着政策优化及车流量恢复，基本面改善确定性较高。
• 生态环保：四季度受季节及疫情干扰，收入与EBITDA均出现下滑，但部分REITs因获得补贴等利好，全年EBITDA完成度仍较高。
• 仓储物流：受疫情影响较小，出租率保持稳定，经营业绩波动幅度较小，后续需关注续约及扩募进展。
• 保障性租赁住房：出租率保持在90%以上，政策支持力度大，业绩稳健，预计2023年仍处于供小于求状态。
• 能源设施：受季节及成本影响，环比出现下行，但年化完成度仍较高。

关键信息

各板块表现

各板块复苏展望

• 产业园区：四季度环比改善，租金减免结束，后续需关注出租及续签率回升。
• 高速公路：受疫情影响显著，但2023年政策优化后，车流量及收入有望回升。
• 生态环保：受季节及疫情扰动，四季度收入与EBITDA下滑，但部分REITs因补贴全年EBITDA完成度较高。
• 仓储物流：受疫情影响较小，出租率稳定，经营业绩波动小。
• 保障性租赁住房：出租率高且政策支持，业绩稳健，预计2023年仍供不应求。
• 能源设施：年化完成度较高，季节性因素影响较小。

投资建议

• 一级市场：持续关注战略配售及扩募中的投资机遇，积极参与以新兴类别作为底层资产的REITs基金打新。
• 二级市场：
  1. 关注当下运营稳健且盈利具有保障的相关标的。
  2. 关注受益于后疫情时代基本面可显著修复的细分板块REITs，如高速公路。
  3. 关注政策支持力度较大、成交活跃度较高且估值相对合理的标的，如保障性租赁住房。

风险提示

• REITs市场扩募及资产扩容进度低于预期。
• 相关政策法规实施不及预期。
• 项目运营收入和盈利水平不及预期。
• REITs基金价格伴随市场流动性波动。

结论

2022年四季度公募REITs业绩表现整体趋弱，但随着疫情缓解及政策支持，部分板块在2023年将呈现修复弹性。投资者应关注不同板块的复苏节奏，选择具有稳定运营及政策支持的REITs进行投资。