20220220-德邦证券-宏观专题_基建稳增长系列之六_城市更新能成为基建增长的支撑点吗__20页_1mb

城市更新能成为基建增长的支撑点吗？总结

核心内容

城市更新作为城镇化发展的新阶段，正在从以房地产为主导的“增量建设”向以市政基础设施为主的“存量治理”转型。随着棚改退潮和住建部对城市更新过度房地产化的限制，城市更新将更偏向于基础设施更新，成为未来基建增长的重要支撑点。

主要观点

• 城市更新包含房地产更新和基建更新两部分，房地产更新投资规模持续下降，而基建更新投资有望稳步增长。
• 2021年城市更新预计拉动基建增速0.44个百分点，2022年有望达到1个百分点。
• 城市更新是治理，不是建设，不能过度房地产化，不能大拆大建。
• 未来城市更新将逐步取代增量建设，成为城市投资的主流，整体投资规模将经历一个下降的阶段。

关键信息

什么是城市更新

• 城市更新是城镇化发展的必然阶段，市政设施的存量改造终将超过增量建设。
• 城市更新涵盖居住区、生产区、生活区、文化区和市政设施等方面的改造。
• 城市更新并非单一的房地产开发，其内容逐渐向基础设施和公共服务扩展。

城市更新怎么做

• 住建部已启动城市更新试点工作，21个城市成为首批试点对象，覆盖不同地域和经济发展水平。
• 试点城市快速推进政策制定和项目落地，包括政策制度保障、详细规划和多样化更新模式探索。
• 地方政府鼓励社会资本参与，通过土地政策、融资渠道创新等方式支持城市更新项目。

城市更新投资规模

• 房地产更新投资：2020年为8555亿元，预计未来将持续减少。
• 基建更新投资：2020年为1.66万亿元，预计2021年拉动基建增速0.44个百分点，2022年有望达到1个百分点。
• 2020年城市更新总规模约为2.5万亿元，占全部房地产和基建投资的一定比例。
• 城市更新带来的投资规模小于城市建设，但未来将逐步成为城市投资的主流。

城市更新的推进情况

• 2022年，全国19个省市将城市更新列为重点工作任务，涵盖老旧小区改造、市政设施更新、历史文化区改造、绿色低碳建设、智慧城市发展等多个方面。
• 各地在城市更新中注重结合本地特色，如北京、上海等地强调历史文化保护，安徽、辽宁等地注重低效用地再开发和绿色城市建设。
• 城市更新推动了城市功能优化、空间结构改善和公共服务提升，成为提升城市品质的重要手段。

筹资方式

• 城市更新鼓励社会资本参与，以政府引导、市场运作的方式推动项目落地。
• 地方政府通过土地政策、专项债、财政资金、金融机构贷款、PPP模式等多渠道筹集资金。
• 一些城市如北京、上海、深圳等地已推出税费减免等激励政策，以吸引更多社会资本参与。

风险提示

• 城市更新试点效果不及预期。
• 城市更新顶层设计出台速度慢于预期。
• 疫情形势出现较大变化，可能影响城市更新的推进和投资效果。

总结

城市更新是当前和未来城市发展的重点方向，其从房地产主导转向基础设施主导的趋势已初现。随着政策支持和地方实践的推进，城市更新将成为基建增长的重要支撑，推动城市功能完善和品质提升。然而，其投资规模仍小于传统城市建设，未来将经历存量更新与增量建设并行的阶段，最终成为城市投资的主流模式。