20170215-安信证券-房地产2016年统计数据点评_投资不悲_销售勿喜_11页_676kb

2016年房地产行业数据点评及2017年展望总结

核心内容概述

2016年房地产行业在投资、销售、土地市场等方面表现出显著增长，但2017年面临多重利空，预计销售和投资增速将有所放缓。本文主要分析了2016年房地产数据，并对2017年的行业走势进行了预测，同时提出了投资建议。

主要观点

1. 房地产投资增长放缓，但仍具支撑力

• 2016年投资增长：全年房地产开发投资额达10.26万亿元，同比增长7.5%，高于前值2.8%，与市场预期基本一致。
• 住宅投资占比高：住宅投资占开发投资总额的67.0%，同比增长6.4%，成为行业增长的主要动力。
• 2017年投资预测：预计全年投资额增长1.7%，主要受益于2016年的低基数效应及施工面积增速的延续。
• 投资结构变化：东部地区增速放缓，中部地区表现突出，成为增长的主要支撑。

2. 销售市场增长显著，但2017年或面临下行压力

• 2016年销售表现：全年商品房销售面积15.73亿方，增长22.5%；销售额11.76万亿元，增长34.8%。
• 销售均价上涨：销售均价为7476元/平方米，同比增长10%。
• 2017年销售预测：预计销售面积将下降10.8%，销售额下降9.9%，主要受融资限制、利率上升、汇率贬值和政策打压等四大利空影响。
• 待售面积减少：商品房待售面积同比下降3.2%，去化周期缩短至3.8个月，显示市场库存压力有所缓解。

3. 房企资金充裕，回款能力增强

• 到位资金增长：房地产开发企业累计到位资金达14.42万亿元，同比增长15.2%，其中个人按揭贷款增长显著，占资金来源的16.9%。
• 回款占比提升：房企回款占到位资金的51%，显示企业资金链较为稳健。
• 按揭贷款增速回落：预计2017年按揭贷款增速将回落至22.5%，对销售形成一定压制。

4. 土地市场量价双升，二线城市成主力

• 土地成交面积减少：100大中城市土地成交面积同比减少4.6%，其中一线城市下降最明显。
• 土地成交金额大幅增长：成交总价达2.42万亿元，同比增长33.5%，二线城市成为主要成交区域。
• 土地均价上涨：二线城市土地均价增长61.3%，反映土地市场热度上升。

关键信息

2016年主要数据

2017年展望

• 投资增长预期：全年投资额预计增长1.7%，主要受基数效应和施工面积增长支撑。
• 销售增长受压：预计销售面积下降10.8%，销售额下降9.9%，但销售均价仍将小幅上涨1.05%。
• 土地市场趋势：土地供应持续收缩，二线城市成为成交主力，土地均价大幅上涨。

投资建议

• 关注上海国企改革：上海国资在过去1-2年进行了资产层面的混改，如城投控股引入弘毅即为第一阶段的典型；当前员工持股试点属于第二阶段，有望在激励和管理上继续推进。
• 推荐标的：建议关注尚处于第一阶段的上实发展、符合第二阶段特征的城投控股，以及有改革预期或已尝试改革但失败的公司如云南城投、中房地产、京能置业等。
• 关注资产安全垫充足的公司：如中房地产、京能置业、高新发展等。

风险提示

• 货币政策转向：2017年货币政策环境可能进一步下行，对房地产行业形成压力。
• 政策调控反应：市场对政策调控的反应可能过度，影响行业预期。

行业评级体系

分析师声明

• 分析师：陈天诚，具备证券投资咨询执业资格。
• 声明内容：报告内容合法合规，研究方法专业审慎，观点独立公正。

免责声明

• 本报告仅供安信证券客户使用，不构成投资建议。
• 报告内容基于公开资料，不保证其完整性与准确性。
• 报告可能随时修改，投资者需自行关注更新。

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总结

2016年房地产行业投资、销售及土地市场均呈现强劲增长，但2017年面临多重利空，预计销售和投资增速将有所放缓。投资建议关注国企改革、融资能力强及资产优质的公司，尤其是上海地区。风险提示包括货币政策下行及政策调控过度反应。