房地产行业_深圳存量住房分析_住房总量紧缺_且结构不均衡_未来供需依旧紧张_35页_2mb

深圳房地产行业存量住房及土地供给分析总结

核心内容概述

本报告分析了深圳房地产行业的现状，重点围绕住房存量、土地供给以及未来供需缺口展开，指出深圳住房总量紧缺、结构不均衡、土地供给持续减少等问题，同时对未来住房需求与供应形势进行了预测。

主要观点

• 住房总量紧缺：截至2016年底，深圳住房总量约4.57亿平米，扣除小产权房后为2.79亿平米，对应非原住民常住人口人均住房面积为21.12平米，户均住房0.7套。
• 住房结构不均衡：小产权房占比高达39%，可流通住房面积仅为33%，且房龄结构偏老化，房龄低于10年的住房占比仅为21.5%。
• 土地供给递减：居住用地供应规模持续减少，2016-2020年计划供应面积仅为2011-2015年的61%。其中，保障房和中小套型商品房供地占主导。
• 未来供需缺口严峻：预计2017-2020年年化新增住房需求约5385万平米，而年化供应量仅约913.6万平米，供需缺口约433万平米/年。
• 土地利用紧张：深圳建设用地面积已接近2020年目标上限，新增建设用地指标逐年减少，土地供给方式以存量用地为主。

关键信息

1. 深圳存量住房情况

• 2016年住房总量：约4.57亿平米，856.8万套。
• 小产权房占比：约1.78亿平米，445.2万套，占比39%。
• 可流通住房面积：约1.52亿平米，166.6万套，其中商品住宅占比最高（138.5万套）。
• 人均住房面积：非原住民常住人口人均住房面积21.12平米，户均住房0.7套。
• 房龄结构：房龄低于10年的住房占比仅为21.5%，房龄结构老化严重。

2. 深圳土地供给现状

• 建设用地规模：2015年建设用地面积已达9.755亿平米，为1995年的1.83倍。
• 居住用地供给：2016-2020年居住用地计划供应面积为800万平米，仅为2011-2015年的61%。
• 土地供给方式：以存量用地为主，2016-2020年存量用地占比达76%。
• 新增建设用地：2016年新增建设用地供地仅为200万平米，占比15%。

3. 住房供需缺口分析

• 未来新增需求：预计2017-2020年年化新增需求约5385万平米，其中刚性需求2875万平米，改善性需求2510万平米。
• 年化供应缺口：约433万平米/年。
• 居住用地供应：2017年居住用地占比提升至16.1%，但仍处于低位。

4. 风险提示

• 人口导入不及预期；
• 房价上涨对需求的挤出效应超过预期；
• 政策调控影响需求入市节奏；
• 土地供给不及预期；
• 供地结构存在不确定性。

图表摘要

• 图1：深圳市2016年住房存量建面及套数推算方法（基于2012年数据）；
• 图2：深圳市商品住房竣工面积与套数；
• 图3：深圳市商品住房总面积与套数；
• 图4：深圳市保障房竣工面积与套数；
• 图5：深圳市保障房总建面与套数；
• 图6：深圳市“小产权房”拆迁建面与套数（估算）；
• 图7：深圳市“小产权房”总建面与套数；
• 图8：深圳历年在建住宅建筑面积（万方）；
• 图9：非市场商品房地产申请获得完全产权、进行上市流通的几种情况；
• 图10：深圳历年办理上市登记的安居房套数及面积；
• 图11：深圳历年在建住宅建筑面积（万方）；
• 图12：深圳人均住房建筑面积及户均套数推算方法（基于2016年测算数据）；
• 图13：深圳自有与租赁住房人数（万人）及自有率；
• 图14：一线城市住房户数（万户）及自有率；
• 图15：深圳各区住房自有率（2010年）；
• 图16：深圳房龄结构占比情况（16年年末）；
• 图17：深圳各区房龄结构占比情况（2010年六普）；
• 图18：深圳住房房龄结构占比情况（10年年末）；
• 图19：深圳住房房龄结构占比情况（10年六普）；
• 图20：深圳建设用地面积增长至1995年的1.83倍；
• 图21：农用地和未利用地面积减少至95年水平的72%；
• 图22：土地总体规划提出“建设用地减量增长”目标；
• 图23：规划供地总量“减量增长”，且实施率较低；
• 图24：建设用地供地的两种方式；
• 图25：近几年新增建设用地占总供地规模的比例总体呈下降趋势；
• 图26：深圳建设用地供应主要以存量利用为主；
• 图27：存量建设用地与城市更新供地占比呈上升趋势；
• 图28：深圳建设用地供应以存量利用为主；
• 图29：建设用地清退规模不断加大，总体促进建设用地总规模的减量变动；
• 图30：建设用地供应结构中民生设施服务占比最大，2017年居住用地占比约16.1%；
• 图31：居住用地规划供应总规模呈递减趋势；
• 图32：11-15年居住用地供应实施率约为78%；
• 图33：居住用地供应计划与计划完成情况；
• 图34：12年、14年、15年年度规划未完成五年规划；
• 图35：商品住房用地供应计划与计划完成情况；
• 图36：保障房用地供应计划与计划完成情况；
• 图37：规划居住用地供地中商品住房和保障房占比；
• 图38：实际居住用地供地中商品住房和保障房占比；
• 图39：保障房和中小套型住房用地供应量（公顷）；
• 图40：保障房和中小套型商品住房用地供应量占比；
• 图41：深圳居住用地供应以“存量用地”为主导；
• 图42：17-20年仅剩50.3公顷新供应居住用地指标；
• 图43：商品住房用地规划中城市更新供地占主导；
• 图44：商品住房实际供地中城市更新占比占主导；
• 图45：新供应用地主要偏向保障房供应；
• 图46：保障房供地方式占比；
• 图47：2011-2020年深圳居住用地供应规模（公顷）；
• 图48：2011-2015、2016-2020年居住用地规划供应规模及供应结构（公顷/万方）；
• 图49：2010-2016实际居住用地供地一览（公顷/万方）；
• 图50：2016、2017深圳住房建设计划明细；
• 图51：深圳市各类住房新增安排筹建结构表（2016-2020年，万套，万方）；
• 图52：深圳17-20年规划筹建住房65.8万套，其中建设商品住房30.6万套，筹建保障房35.2万套。

数据表格摘要

• 表1：深圳住房存量及结构构成明细（2012年底）；
• 表2：商品住宅存量及套均面积；
• 表3：深圳“十二五”实际完成保障房套均面积；
• 表4：工业区配套宿舍的估算；
• 表5：深圳2013-2016年住房拆迁土地面积；
• 表6：深圳城市更新项目拆迁面积及容积率；
• 表7：深圳2016年住房建筑面积与套数存量的推算；
• 表8：深圳2016年在建住房建筑面积与总存量面积推算；
• 表9：深圳2012年底住房存量及可流通部分构成；
• 表10：2016年深圳可上市流通住房建面与套数估算；
• 表11：17年5月规土委对2020年规划建设用地控制目标进行调整；
• 表12：深圳历年规划供应建设用地供应构成（2010-2017年，单位：公顷）；
• 表13：2011-2015、2016-2020年居住用地规划供应规模及供应结构（单位：公顷/万方）；
• 表14：2010-2016实际居住用地供地一览（单位：公顷/万方）；
• 表15：2016、2017深圳住房建设计划明细；
• 表16：深圳市各类住房新增安排筹建结构表（2016-2020年，万套，万方）。

结论

深圳住房供需矛盾突出，存量住房结构不均衡、可流通比例低，且土地供给持续减量。未来住房需求将持续增加，供需缺口仍较大，需通过土地供应结构优化和存量开发来缓解住房紧张局面。