20180213-广发证券-房地产行业_深圳存量住房分析_住房总量紧缺_且结构不均衡_未来供需依旧紧张_37页_1mb

深圳房地产行业存量住房及土地供给分析总结

核心内容概述

本报告主要分析深圳房地产行业在2016年及未来几年的住房存量、土地供给现状及供需缺口，重点探讨住房结构不均衡、土地供给受限及未来住房需求增长等问题。

主要观点与关键信息

1. 深圳存量住房现状

• 住房总量：2016年底深圳住房总量约为4.57亿平方米，其中“小产权房”占比约39%（1.78亿平方米），其余为商品住宅、保障房、单位及个人自建房、工业区配套宿舍等。
• 人均住房面积：扣除“小产权房”后，深圳非原住民常住人口人均住房面积约为21.12平方米。
• 户均住房套数：户均住房套数为0.7套，反映住房总量紧缺。
• 可流通住房：2016年底可上市流通的住房面积为1.52亿平方米，约167万套，占总存量的33%。
• 房龄结构：深圳存量住房中，房龄低于10年的房屋占比仅为21.5%，房龄结构老化问题突出。

2. 土地供给现状

• 土地资源紧张：深圳建设用地面积在2015年已达到975.5平方公里，为1995年的1.83倍，开发强度接近50%。
• 居住用地供给递减：2016-2020年居住用地计划供应约800万方，仅为2011-2015年的61%。
• 供地方式：深圳土地供给以存量用地为主，2016年存量用地占总供地的76%。
• 供地结构：保障房及中小套型商品房用地供应占主导，占比超过70%。
• 城市更新主导：城市更新成为主要供地方式，2017年城市更新供地占总供地的19%。

3. 住房供需缺口分析

• 未来需求：2017-2020年年化新增住房需求约1346万方，其中刚性需求约2875万方，改善性需求约2510万方。
• 供应缺口：2017-2020年年化供应约913.6万方，供需缺口约433万方/年。

4. 风险提示

• 人口导入不及预期：可能影响住房需求增长。
• 房价上涨：可能对需求产生挤出效应。
• 政策调控：可能影响住房需求入市节奏。
• 土地供给不足：未来土地供应可能继续受限。
• 供地结构不确定性：保障房与商品房供地比例可能变化。

结构分析

1.1 住房存量结构

• 商品住宅：占总存量的23%，面积1.19亿平方米，套数128万套。
• 保障房：占总存量的5.4%，面积0.28亿平方米，套数34万套。
• 原村民集体自建房（小产权房）：占总存量的50%，面积2.6亿平方米，套数650万套。
• 单位及个人自建房：占总存量的9.1%，面积0.47亿平方米，套数55万套。
• 工业区配套宿舍：占总存量的12.6%，面积0.65亿平方米，套数168万套。

1.2 可流通住房

• 商品住宅：可完全流通，面积1.29亿平方米，套数138.5万套。
• 保障房：部分可流通，面积0.12亿平方米，套数15.1万套。
• 个人自建房：部分可流通，面积0.11亿平方米，套数13万套。
• 合计可流通面积：1.52亿平方米，约167万套。

1.3 人均住房面积与户均套数

• 人均住房面积：非原住民常住人口人均住房面积为21.12平方米。
• 户均套数：非原住民常住人口户均住房套数为0.7套。

1.4 住房自有率与人口结构

• 住房自有率：2015年仅为34%，远低于其他一线城市。
• 人口结构倒挂：原住民仅占常住人口的2.8%，却拥有38.9%的住房存量。
• 区域差异：福田、罗湖、南山等区域住房自有率较高，盐田区为35%。

1.5 房龄结构

• 房龄低于10年：占非小产权房存量的21.5%。
• 房龄分布：1986年以前竣工的住宅占3.8%，1987-2006年竣工的占21.8%，1997-2006年竣工的占52.9%，2007-2016年竣工的占21.5%。
• 房龄老化：反映深圳住房结构的不均衡和老化问题。

土地供给分析

2.1 土地利用现状

• 建设用地增长：2015年建设用地面积为975.5平方公里，为1995年的1.83倍。
• 农用地减少：农用地和未利用地面积减少至1995年的72%。
• 开发强度：2016年开发强度达到50%，处于较高水平。

2.2 建设用地供给总量

• 供地递减：2016年规划供应建设用地1350公顷，仅为2010年的50.5%。
• 实施率：2010-2016年平均实施率约为80%。
• 新增建设用地：2016年新增建设用地供地仅200公顷，占总供地的15%。

2.3 建设用地供给方式

• 存量用地为主：2012年起，存量用地占总供地的比重超过50%，2016年更是达到85%。
• 城市更新主导：城市更新供地占比逐步增加，2017年城市更新供地占总供地的19%。
• 土地清退：清退低效用地，置换流量建设用地指标，促进土地资源优化。

2.4 居住用地供给

• 供地规模递减：2016-2020年居住用地规划供应800万方，仅为2011-2015年的61%。
• 实际供应：居住用地实际供应量低于规划，实施率偏低。
• 供应结构：保障房与中小套型商品房用地占主导，占比超过70%。
• 供给方式：以存量用地为主，新供应用地指标有限。

未来展望与挑战

• 供需矛盾持续：未来深圳住房供需缺口依旧严峻，预计年化缺口达433万方。
• 土地供给受限：新增建设用地供应紧张，土地资源受严格控制。
• 政策影响：政策调控可能影响供需平衡和市场走势。

总结

深圳住房存量结构不均衡，小产权房占比高，可流通住房比例低，房龄结构老化。土地供给受限，开发强度高，居住用地供应递减，主要依赖存量用地。未来住房需求持续增长，但供应能力有限，供需矛盾仍将持续。政策调控、人口导入、房价上涨等因素将对市场产生深远影响。