宏观策略专题报告：对当前地产5个问题的看法，当前经济与政策思考-240610-中泰证券-11页_974kb

证券研究报告总结：宏观策略专题

核心内容概览

本报告围绕2024年房地产市场走势、贷款利率变化、楼市配置机会、成交量变化及政策效果等方面进行分析，旨在为投资者提供决策参考。

主要观点

1. 房价走势分析

• 当前整体房价仍处于惯性运行阶段，未来能否形成拐点取决于需求端保障性需求提升速度与供给端存量供给消化速度之间的“赛跑”。
• 二手房价格更能反映市场真实情况，根据国家统计局数据，截至2024年4月，70大中城市二手住宅价格指数为116.2%，较2021年7月高点下降11.5%。
• 一二三线城市二手住宅价格指数分别为144.6%、121.1%、113.5%，表明高线城市房价仍具一定支撑，回落幅度小于低线城市。
• 住宅作为消费品，其需求端受居民收入与支出关系影响，而作为投资品则需关注租金房价比等指标。

2. 住房贷款利率变化

• 存量贷款利率主要受LPR影响，当前个人住房贷款加权平均利率为3.69%，较2021年四季度下降194个BP。
• 存量浮动利率贷款占多数，其利率调整周期为一年，需在重定价日根据最新LPR加点计算。
• 增量贷款利率下限已取消，未来下行空间取决于银行自身经营状况与客户风险评估。

3. 楼市配置机会

• 住宅兼具消费与投资属性，配置需结合个人需求与市场情况。
• 作为消费品，需考虑收入与购房支出的匹配度。
• 作为投资品，租金房价比可作为参考指标，但需结合整体资产收益率进行评估。
• 加杠杆行为取决于对未来收入的预期稳定性，稳定性强则杠杆空间更大。

4. 房地产成交量变化

• 房地产成交分为新房与二手房，新房成交量存在长期更新需求，每年约需更新12亿平方米，2023年销售面积为9.48亿平方米，或已处于超跌状态。
• 二手房成交量受市场情绪影响较大，部分城市在政策调整后出现阶段性回暖，但需关注后续持续性。
• 短期触底难以准确判断，但中长期恢复至12亿平方米中枢水平仍具可能性。

5. 政策效果与发力空间

• 5月17日全国保交房会议标志着房地产政策调整的重要节点，各地相继出台降低首付比例、取消利率下限等政策。
• 上海等城市在政策调整后，二手房成交面积指数明显上升，政策对二手房市场有显著催化作用。
• 一手房签约面积指数波动回落，显示新房市场仍偏弱。
• 保障性住房建设与城中村改造等政策，未来仍有加力空间，有助于缓解市场失灵。

关键信息

• 二手房市场：价格指数持续下行，但高线城市跌幅较小，政策调整后成交量有所回暖。
• 贷款利率：存量贷款利率受LPR影响，增量贷款利率下限取消，银行自主决定。
• 楼市配置：需区分消费与投资属性，关注租金房价比与收入支出关系。
• 成交量：新房存在长期更新需求，二手房短期情绪波动较大。
• 政策调整：各地政策密集落地，对二手房市场有积极影响，保障性住房建设仍是未来重点。

风险提示

• 政策波动风险：房地产政策调整可能影响市场预期与实际成交。
• 经济波动超预期风险：若经济增速不及预期，可能对房价与贷款利率产生负面影响。

结论

当前房地产市场仍处于调整期，房价走势取决于供需两端的变化。政策调整已对二手房市场形成一定支撑，但新房市场仍偏弱。贷款利率存在下行空间，但受多种因素制约。投资者在配置住宅时，需综合考虑其消费与投资属性，并关注政策动向与经济环境变化。