20171018-兴业证券-房地产_新加坡_德国模式_建立阶梯化住房供应体系_18页_1mb

房地产行业研究报告总结

核心内容

本报告分析了新加坡与德国的住房模式，指出其共同核心是建立阶梯化住房供应体系，以满足不同收入层次居民的住房需求，而不是单纯为了打压房价。报告还对中国房地产长效机制的建立提供了借鉴，并提出了相关投资建议。

主要观点

1. 阶梯化住房供应体系的重要性

• 阶梯化住房供应体系的核心在于保障居民的居住需求，而非打压房价。
• 新加坡与德国的住房模式均通过阶梯化体系实现住房可负担性，同时保持住房市场的稳定。

2. 新加坡住房模式

• 以廉价组屋为核心，形成“廉租房-廉价房-私人住宅”的阶梯化供应体系。
• 政府主导供应，HDB是唯一供应方，保障组屋的供给和价格。
• 严格监管与退出机制，防止投机行为，确保组屋用于居住。
• 金融支持系统：包括HDB贷款、银行贷款、住房公积金等，降低居民购房压力。
• 房价表现：尽管组屋覆盖率高，但私人住宅价格依然上涨，未受压制。

3. 德国住房模式

• 以租赁为核心，形成“社会福利房-租房-购/建房”的阶梯化供应体系。
• 多主体参与建设，包括居民家庭、私人机构、住房合作社、市政等，保障住房供给。
• 完善的租赁权益保障：租金管制、长期租赁合同、租购同权等措施，平衡租赁与购房。
• 抑制投机行为：限制开发商暴利行为，征收持有税和资本利得税。
• 房价表现：尽管租赁比例高，但房价依然稳定上涨，波动较小。

关键信息

1. 住房自有率与租赁比例

• 新加坡住房自有率高达90.9%，租赁比例仅5.6%。
• 德国租赁比例高达54.5%，其中核心城市如柏林、汉堡租赁比例更高。

2. 住房供给结构

• 新加坡：80%的家庭居住在组屋，HDB是唯一供应方。
• 德国：住房供给由居民家庭（38.6%）、小型物业公司（40.4%）、住房合作社（9.3%）、市政福利房（11.7%）等构成。

3. 住房价格与租金

• 新加坡：私人住宅价格是组屋的2-3倍，新组屋价格在20万-40万新元之间。
• 德国：租金收益率稳定在4%-5%，社会福利房租金仅为市场租金的40%-60%。

4. 金融支持机制

• 新加坡：HDB贷款、银行贷款、住房公积金共同支持居民购房。
• 德国：住房储蓄制度、租金补贴、税收优惠等支持住房建设和租赁。

5. 投资建议

• 推荐：世联行、万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团、新城控股。
• 投资逻辑：房地产长效机制的核心是阶梯化住房供应体系，未来租赁市场将快速发展，一二线龙头地产公司仍有长期投资价值。

6. 风险提示

• 货币政策大幅收紧。
• 政策推进不及预期。

对中国的启示

1. 租赁市场的发展

• 租赁市场是中国房地产长效机制的重要组成部分。
• 需要建立完善的租赁保障体系，包括租金管制、租赁合同保护、租购同权等。

2. 共有产权房的建设

• 新加坡模式为共有产权房的建设、申请、退出机制提供了经验。
• 需要建立严格的申请条件和退出机制，防止投机行为。

3. 多元化供给体系

• 鼓励多主体参与住房建设，包括私人机构、住房合作社、市政等。
• 通过土地支持、金融支持等政策，保障住房供给充足。

表格对比

表1：德国与中国的租赁市场对比

表2：新加坡组屋与北京共有产权房对比

图表说明

• 图1、图2：展示新加坡组屋覆盖率与家庭住房构成。
• 图3、图4：展示HDB组屋覆盖人口比例与管理住房数量。
• 图5、图6：展示新加坡私人住宅价格与租金走势。
• 图7、图8：展示德国租赁比率与住房支出占比。
• 图9、图10：展示德国租赁比率与房户比。
• 图11、图12：展示德国住房建设与房户比变化。
• 图13：展示住房储蓄制度模式。
• 图14：展示德国房价指数。

结论

新加坡与德国的住房模式均以阶梯化供应体系为核心，成功保障了居民的住房需求，同时保持了房价的稳定或适度增长。中国应借鉴这些经验，推动租赁市场发展，完善共有产权房制度，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系，以实现房地产市场的长期稳定发展。