20220121-城市测量师行-房地产_新增市场_2021年上海住宅市场_8页_1mb

2021年上海住宅市场总结

核心内容

2021年上海住宅市场在政策调控下保持平稳发展，整体呈现供不应求的态势。虽然市场热度有所回升，但房价未明显上涨，成交量和成交均价均出现一定程度的变化。

主要观点

• 市场整体表现：
  2021年全市商品住宅新增供应810.58万平方米，同比增长4.04%；成交面积达1054.37万平方米，同比增长14.89%。成交均价为55,462元/平方米，同比下跌0.94%，表明市场热度并未转化为价格上涨。

• 政策调控影响：
  2021年上海出台多项精细化调控政策，包括限购升级、摇号选房引入积分制、五年限售等，有效控制了市场热度，防止非理性购房行为。

• 供需结构：
  全年供需比为0.77，较2020年进一步下降，表明市场整体处于供不应求状态。新房与二手房价格差距依然存在，推动购房需求向新房集中。

• 区域表现：
  外环线以外区域成为新房供应和成交的绝对主力，供应占比接近80%，成交占比提升至77%。其中，郊环外区域供应和成交占比分别增长3%和11%，成为新的热点区域。

• 板块与楼盘：
  热门板块主要集中在外围区域，如金汇板块、临港新城板块、嘉定新城板块等。市区楼盘缺席榜单，刚改类产品占据市场主导地位，没有项目套均价超过千万。

• 房型与总价段：
  三房户型成为市场主流，占比达58%；两房及以下户型成交占比不足20%。总价段方面，200万元以下和700万元以上物业成交份额均有所下降，而300-500万元物业成交份额持续扩大，达到历史最高值。

• 库存与去化周期：
  2021年底全市一手住宅存量为46,112套，同比下降16%。去化周期持续低于4个月，全年有10个月处于低位徘徊状态，显示市场供应紧张。

关键信息

• 政策调控：
  上海在2021年一季度密集出台楼市政策，包括限购升级、积分制摇号、五年限售等，有效遏制了市场过热。

• 市场结构：

  • 供应结构：外环线以外区域供应占比提升至44%，郊环外区域供应增长51%。
  • 成交结构：外环线以外区域成交占比提升至77%，其中郊环外区域首次突破30%。
  • 供求比：内中环区域供求比仅为0.56，远低于全市平均水平。

• 房型趋势：
  三房户型占比达58%，成为市场主力；两房及以下户型占比下降至不足20%；四房及以上户型也有一定下降。

• 总价段变化：
  200万元以下物业成交份额不足5%；700万元以上物业成交份额减少；300-500万元物业成交份额持续扩大，2021年升至历史最高值。

• 库存与去化：
  2021年底一手住宅存量为46,112套，同比下降16%；去化周期持续低于4个月，全年有10个月处于低位徘徊状态。

展望与建议

2022年上海房地产市场将延续“房住不炒”主基调，重点推进保障性住房建设，以解决中低收入群体的住房问题。同时，政策或将更加精细化，纠正“一刀切”做法，更好地满足合理住房需求，促进房地产市场良性循环。

附图说明

• 图1：近六年全市商品住宅供求价走势
• 图2：2020-2021年各季度商品住宅供求价走势
• 图3：近六年商品住宅供需比走势
• 图4：近六年全市各环线商品住宅成交占比情况
• 图5：近六年商品住宅房型段份额走势
• 图6：近六年商品住宅总阶段份额走势
• 图7：近两年住宅存量与去化周期走势

数据表格

各环线供求情况（2021年）

2021年全市商品住宅成交面积前十板块

2021年全市商品住宅成交面积前十楼盘