20201204-普华永道中天会计师事务所-房地产_2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告_60页_1mb

《2021年亚太区房地产市场新兴趋势》总结

核心内容概述

本报告分析了2021年亚太地区房地产市场的发展趋势，涵盖了市场整体表现、资产类型变化、资本流动、投资策略以及ESG影响等方面。报告指出，疫情对房地产市场的影响深远，加速了某些长期趋势，同时促使投资人转向更安全、更具稳定性的资产类别。

主要观点

市场概况

• 亚太地区各国政府在疫情期间采取了有效措施，缓解了疫情对经济和房地产的影响。
• 投资人普遍认为，疫情带来的市场修正不可避免，且多数资产价格仍由暂时性因素支撑。
• 与西方市场相比，亚太地区市场相对不景气，但投资人仍对其未来持谨慎乐观态度。

资产类型展望

• 写字楼：需求受远程办公趋势影响，投资人更加谨慎，但市中心写字楼仍相对安全。
• 物流地产：因疫情带来的线上购物激增，物流需求强劲，但投资人担忧价格泡沫。
• 零售地产：面临结构性挑战，尤其受疫情影响，但部分市场仍有生存空间。
• 住宅：仍是投资人关注的重点，尤其是多家庭住宅和建后出租住宅。
• 酒店：受旅游业冲击严重，被视为困境资产，但仍有再利用和转型潜力。
• 数据中心：因互联网发展迅速而成为新热点，具有高回报潜力。
• ESG投资：环保、社会与公司治理因素在房地产投资中越来越重要，尤其在高端市场。

资本流动

• 跨境投资：因疫情和地缘政治不确定性，跨境资本流动收缩。
• 银行融资：银行仍保持放贷，但偏好物流等安全资产，对零售、酒店等资产兴趣下降。
• 融资方式：投资人更倾向于通过绿色债券等渠道融资，同时面临资本化率压缩的压力。

关键信息

交易情况

• 2020年亚太区房地产交易额大幅下降，尤其在零售和酒店市场。
• 日本、韩国和中国内地是交易最活跃的市场，其中日本交易量相对稳定。
• 澳大利亚市场因旅行限制和国内买家行为放缓，交易量下降显著。

资产估值

• 投资人普遍认为资产估值过高，尤其是写字楼和零售物业。
• 由于资本化率压缩，资产估值与债务成本之间的价差扩大，投资回报率下降。
• 部分投资人认为，资产价格的回调将不可避免，但市场情绪仍偏向谨慎。

售后回租

• 售后回租成为企业处置资产的重要方式，尤其在非核心区域。
• 企业通过出售资产获取资金，同时保留使用权，以应对流动性危机。
• 在日本，售后回租交易已有一定基础，但其他地区仍处于起步阶段。

ESG与可持续发展

• ESG已成为房地产投资的重要考量，尤其在高端市场。
• GRESB等评估体系推动了可持续性标准的建立，未来将成为衡量资产的重要指标。
• 各国政府对可持续建筑的推动力度加大，尤其在澳大利亚、日本、新加坡等地。

投资趋势

• 投资人更加关注资产的稳定性和安全性，转向物流、数据中心、多家庭住宅等另类资产。
• 住宅市场仍具吸引力，尤其是建后出租住宅，因其稳定的租金收入。
• 跨境投资集中在经济稳定、地缘政治风险较小的市场，如日本、澳大利亚和中国内地。

市场展望

• 日本：核心资产稳定，但物流和数据中心等新兴资产有潜力。
• 澳大利亚：市场透明度高，但面临国内需求下降和国际投资受限的问题。
• 中国内地：城市更新成为重要趋势，提供大量可开发土地，同时住宅市场表现强劲。
• 新加坡：作为区域门户城市，仍吸引大量投资，尤其在核心资产方面。

附注与调查数据

• 报告基于对134位专业人士的访谈和391份调查问卷，涵盖投资人、基金经理、开发商、银行等。
• 中国、日本、韩国、澳大利亚、新加坡等市场在投资偏好、资产类型、资本流动等方面表现各异。
• 投资人普遍认为，市场将经历一段“漫长的寒冬”，但不会像全球金融危机那样严重。

结论

本报告揭示了亚太地区房地产市场在疫情后的变化趋势，强调了投资人对安全资产的偏好、资本化率压缩、ESG标准提升以及城市更新等关键因素。整体来看，市场虽然面临挑战，但仍有结构性机会，尤其是在物流、数据中心和住宅等领域。