20230106-中国银河-房地产行业12月行业动态报告_销售改善翘尾回升_稳地产多措并举_27页_1mb

房地产行业动态报告总结

核心内容

销售情况

2022年12月，房地产销售出现小幅回升，表现为：

• 30城新房销售面积同比增速为 -21.98%，环比增速为 23.49%。
• 成交套数同比增速为 -26.81%，环比增速为 14.92%。
• 一线城市销售韧性较强，二线城市环比明显回升，但三线城市仍面临较大压力。

土地市场

• 2022年集中供地全面收官，土地市场热度不高，整体供地和成交规模下降。
• 22城首轮土拍供应与成交体量均下降，流拍率和溢价率显著降低。
• 地方国资在年末托底作用明显，核心城市热度较高。
• 2022年多地加入四轮、五轮供地，供地批次趋于常态化。

主要观点

1. 销售端

• 年末促销活动初见成效，销售市场出现“翘尾”回升。
• 一线城市销售相对稳定，二线城市需求出现补偿性回升，但弱二线城市仍未明显回温。
• 销售去化周期拉长，仍在高位徘徊。

2. 土地端

• 土拍市场热度持续低迷，近八成地块底价成交。
• 房企拿地重心向核心一二线城市转移，聚焦范围进一步收窄。
• 土地供应和成交规模较去年大幅缩减，房企对土地市场投资谨慎。

3. 政策端

• 中央经济工作会议强调房地产是国民经济的支柱产业，推动行业向新发展模式平稳过渡。
• 政策支持刚性及改善性住房需求，鼓励住房租赁发展。
• 各地因城施策，调控节奏趋缓，优化限购政策、降低首付比例、提高公积金额度等措施持续出台。

关键信息

销售数据

• 12月30城新房销售面积1422.77万平方米，同比-21.98%，环比+23.49%。
• 12月30城新房成交套数122626套，同比-26.81%，环比+14.92%。
• 一线城市成交面积同比-24.33%，二线城市同比-27.45%，三线城市同比-34.71%。

土地市场数据

• 22城首轮土拍推出2183.95万平方米土地，成交4988.27亿元，同比-53.03%。
• 第二轮土拍成交5445.78亿元，同比-16.64%，环比+9.17%。
• 第三轮土拍成交4873亿元，底价成交率80.75%，溢价率普遍下降。

财务表现

• 2022年前三季度，A股房地产板块营收16760.08亿元，同比-12.92%。
• 归母净利润226.57亿元，同比-72.29%，财务费率明显升高。
• 销售毛利率和净利率分别下降2.14pct和3.13pct，利润空间持续承压。

资产负债情况

• 2022年前三季度，A股房企预收账款为35432.86亿元，同比-6.96%。
• 行业资产负债率为78.99%，较同期下降0.09pct。
• 多数房企仍处于“绿档”状态，但部分房企面临债务展期或违约风险。

现金流情况

• 销售回款未见明显改善，投资活动现金流出扩大。
• 筹资活动现金流出有所遏制，中央对房地产融资的支持有助于市场信心修复。

投资建议

• 短期看好供需两端政策共振带来的板块修复行情。
• 中长期机会来自于拿地利润率和市占率的提升。
• 建议关注强信用、厚土储、优布局的全国性房企和确定性强的区域性房企，包括：
  • 保利发展（600048）
  • 金地集团（600383）
  • 招商蛇口（001979）
  • 万科A（000002）
  • 滨江集团（002244）
  • 建发股份（600153）
• 母公司稳定的优质物管公司包括：
  • 招商积余（001914）
  • 万物云（2602）

风险提示

• 基本面数据恢复不及预期。
• 房价超预期下行。

政策动态

• 中央经济工作会议强调房地产的支柱地位，支持合理融资需求，推动行业平稳过渡。
• 《扩大内需战略规划纲要》提出促进居住消费健康发展，探索新发展模式。
• 多项政策出台，包括降低首付比例、优化公积金贷款、发放购房补贴等，支持刚性和改善性住房需求。

行业估值

• 房地产板块PE（TTM）为11.26X，高于1年移动均值，但低于3年移动均值。
• PB（整体法）为0.91X，低于历史平均水平，修复空间较大。
• 物管板块表现落后于大盘，部分企业出现连续下跌。

图表目录

• 图1：30大中城市新房成交面积情况
• 图2：30大中城市新房成交套数情况
• 图3：30大中城市月成交面积同比及环比
• 图4：重点一二三线城市成交面积环比
• 图5：十大城市可售面积及存销比
• 图6：一线4城可售面积及存销比
• 图7：二线6城可售面积及存销比
• 图8：第一批土拍22城土地供应量
• 图9：第一批土拍22城成交情况
• 图10：22城土地供应量
• 图11：第二批土拍22城成交情况
• 图12：第一批土拍22城溢价成交率
• 图13：第一批土拍22城成交与流拍情况
• 图14：第二批土拍22城溢价成交率
• 图15：第二批土拍22城成交与流拍情况
• 图16：第一批土拍22城溢价率
• 图17：第二批土拍22城溢价率
• 图18：第三批土拍22城溢价成交率
• 图19：第三批土拍22城成交与流拍情况
• 图20：第三批土地供应量
• 图21：第三批土拍22城溢价率
• 图22：第四批土拍成交金额及均价
• 图23：第四批土拍成交与流拍情况
• 图24：第五批土地供应量
• 图25：房地产行业营业总收入及同比增速
• 图26：房地产行业归母净利润及同比增速
• 图27：房地产行业销售毛利率及销售净利率
• 图28：房企销售费用率、管理费用率及财务费用率
• 图29：房地产行业净负债率
• 图30：房地产行业资产负债率
• 图31：房地产行业预收账款及同比增速
• 图32：房地产板块PE
• 图33：房地产板块PB
• 图34：房企现金流量及同比增速
• 图35：房企销售商品、提供劳务收到的现金及增速
• 图36：2013-2022年地产板块相对收益、商品房销售额同比及两会对地产行业的表述
• 图37：每月LPR变化情况
• 图38：近几年首套房贷利率
• 图39：房地产板块PE
• 图40：房地产板块PB
• 图41：行业PE比较
• 图42：行业PB比较
• 图43：恒生指数与恒生物业服务及管理指数
• 图44：12月港股物业公司涨跌幅