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招商蛇口（001979）2022年半年报总结

核心内容概览

招商蛇口在2022年上半年实现了营业收入稳增，但归母净利润大幅下滑。公司通过积极的拿地策略和区域深耕，展现出较强的市场竞争力和抗压能力。

主要观点与关键信息

营收与盈利情况

• 营业收入：2022年上半年实现575.63亿元，同比增长28.90%。
• 归母净利润：2022年上半年实现18.87亿元，同比下降55.61%。
• 每股收益：0.16元/股，同比下降65.96%。
• 毛利率：18.59%，同比下降7.21个百分点，主要受销售结转体量和地区结构影响。
• 净利率：6.96%，同比下降6.09个百分点。
• 销售与管理费率：分别下降0.07pct和0.32pct，财务费率上升0.19pct，整体费率持续优化。

销售与拿地表现

• 签约销售面积：487.51万平方米，同比下降36.71%。
• 签约销售金额：1188.27亿元，同比下降32.86%，优于Top100房企平均降幅。
• 全口径销售金额排名：行业第6位。
• 拿地情况：上半年获取土地27宗，拿地面积419.87万平方米，权益面积264.51万平方米，全口径拿地强度达54.40%。
• 7月拿地：购入9宗土地，拿地面积125.18万平方米，1-7月累计拿地强度升至65.84%。
• 新增地块：多集中在一二线核心城市，如上海、苏州等。

财务状况

• 三道红线：剔预后资产负债率62.38%，净负债率48.96%，现金短债比1.48，维持“绿档”。
• 综合资金成本：4.1%，同比下降0.38个百分点。
• 有息负债规模：同比增长18.88%至1962亿元。
• 流动负债：1-7月累计增加至518.11亿元，但公司持有充足现金，流动性充裕。
• 在手现金：779.45亿元，偿债压力较小。

持有物业发展

• 出租收入：15.93亿元，同比下降4.61%。
• 出租率：80%。
• 可出租面积：489.41万平方米，包含公寓、写字楼、商铺等多种业态。
• 商业项目：29个，较去年同期增加12个，布局于16个城市。
• 写字楼项目：主要布局在上海、武汉等地，上半年实现收入2.70亿元。
• 长租公寓：合计约3.7万间，布局全国21城，上半年实现收入4.84亿元。

投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• EPS预测：2022-2024年分别为1.26元、1.38元、1.50元。
• PE预测：2022-2024年分别为11.70X、10.66X、9.86X。
• 净利润预测：2022-2024年分别为97.56亿元、107.05亿元、115.72亿元。

风险提示

• 行业政策变动不及预期
• 房屋销售不及预期
• 宏观经济不及预期

财务数据与估值

可比公司估值情况

财务预测摘要

资产负债表（单位：百万元）

负债与股东权益（单位：百万元）

现金流量表（单位：百万元）

利润表（单位：百万元）

主要财务比率

总结

招商蛇口在2022年上半年展现出稳健的营收增长和积极的拿地策略，尽管盈利受到毛利率下降和投资收益减少的影响，但其财务结构良好，流动性充足，具有较强的抗风险能力。公司通过多元化持有物业布局，实现了轻重结合的发展模式，未来有望实现业绩回升。基于其央企背景和优质土储资源，投资机构维持“买入”评级。