20230329-西南证券-华润置地-01109.HK-核心净利润保持正增长_经营性不动产韧性强_5页_1mb

文档总结

核心内容概述

本报告对华润置地（1109.HK）在2022年的经营表现及未来三年的盈利预测进行了分析，指出公司在面对市场压力时仍保持了核心净利润的正增长，并在经营性不动产业务方面展现出较强的韧性。同时，公司融资渠道畅通，财务状况稳健，具备良好的发展基础。

主要观点

• 核心净利润逆势增长：尽管公司整体营业收入下降2.4%，但核心净利润269亿元增长1.5%，显示公司运营能力较强，抗风险能力突出。
• 财务状况稳健：公司融资能力良好，2022年成功融资391亿元，综合融资成本为3.44%，处于行业低位；在手现金及现金等价物达974亿元，净有息负债率38.8%，且“三道红线”指标持续处于绿档。
• 开发业务小幅下滑：2022年公司签约销售额3013亿元，同比下降4.6%，签约面积下降18.8%，但签约均价上涨17.5%，显示公司聚焦高能级城市优质土储，提升产品价值。
• 经营性不动产韧性凸显：购物中心租金收入微降1.3%，但还原减租影响后同比增长13.0%，零售额增长6.2%，出租率高达96.2%，经营表现优于行业平均水平。
• 轻资产管理多元拓展：公司写字楼/酒店收入增长稳定，其中写字楼剔除租金减免后增长10.1%，购物中心数量增加，轻资产业务布局加快。
• 盈利预测乐观：预计2023-2025年公司归母净利润复合增速为7.8%，每股收益持续增长，ROE保持稳定，估值比率逐步下降，反映市场对公司未来增长的预期较高。
• 风险提示：主要风险包括商业拓展不及预期、地产销售回款不及预期、项目结算不及预期等。

关键信息

营收与利润

• 2022年营业收入：2070.61亿元，同比下降2.4%。
• 2022年归母净利润：280.92亿元，同比下降13.3%。
• 核心净利润：269亿元，同比增长1.5%。

投资物业表现

• 投资物业收入：170.2亿元，同比下降2.4%。
• 投资物业评估增值：同比下降10.5%，对净利润造成一定影响。
• 租金收入：138亿元，微降1.3%，但还原减租影响后同比增长13.0%。
• 出租率：96.2%，月均坪效2232元/平米，表现优于行业平均水平。

住宅开发业务

• 签约销售额：3013亿元，同比下降4.6%。
• 签约面积：1430万方，同比下降18.8%。
• 签约均价：2.11万元/平米，同比增长17.5%。
• 土储情况：新增土储面积1095万平米，权益面积789万平米，一二线城市占比达92%。

轻资产管理业务

• 写字楼收入：18.7亿元，剔除租金减免后同比增长10.1%。
• 酒店收入：13.9亿元，同比下降11.1%，受疫情冲击影响较大。
• 在管面积：万象生活物业在管面积增长87.3%，达2.9亿平米，商管面积达920万平方米。

财务指标

• 资产负债率：2022年为68.40%，预计未来三年逐步下降。
• 净负债比率：2022年为35.57%，预计2023年下降至35.27%，2024年进一步降至27.44%。
• 流动比率：1.35，速动比率：0.40，均保持稳定。
• 每股收益（EPS）：2022年为3.94元，预计2023-2025年分别为4.20元、4.56元、4.94元。

盈利预测

估值比率

• PE：2022年为7.97，预计2023-2025年逐步下降至6.27。
• P/B：2022年为0.92，预计2025年降至0.71。
• EV/EBITDA：2022年为7.49，预计2025年降至5.84。

投资建议

• 评级：维持“买入”评级，预计未来6个月内个股相对市场表现涨幅在20%以上。
• 理由：公司商业项目快速拓展，运营能力行业领先，住宅开发保持稳健增长，财务状况良好，具备长期发展潜力。

风险提示

• 商业拓展不及预期：轻资产业务扩张可能受市场环境影响。
• 地产销售回款不及预期：销售回款速度可能影响现金流。
• 项目结算不及预期：部分项目结算可能延迟，影响利润表现。