上海非中央商务区办公楼市场：起转之际，全新格局-20171114-仲量联行-24页-8mb

上海非中央商务区办公楼市场总结

核心内容

上海非中央商务区办公楼市场自2009年起快速发展，成为上海办公楼市场的重要组成部分。市场总体量从40万平方米增长至500万平方米，与中央商务区甲级办公楼体量相当。非中央商务区甲级办公楼的净吸纳量占上海甲级办公楼市场总吸纳量的61%，显示出强劲的需求增长。

主要观点

• 市场发展迅猛：非中央商务区办公楼市场在近年来经历了爆发性增长，其吸引力不断上升，成为企业办公选址的重要选项。
• 租金优势显著：非中央商务区办公楼租金相对较低，且品质不断提升，对中端市场租户具有巨大吸引力。
• 交通与配套完善：地铁网络扩展、商业配套建设，如购物中心和高品质办公楼，成为推动非中央商务区办公楼市场发展的关键因素。
• 租户结构多元化：租户不仅包括跨国企业，也包括大量国内企业总部及中端市场企业，这些企业倾向于升级至甲级办公楼。
• 城市规划推动：上海市政府推动次级商圈发展，以缓解中央商务区的压力，并提升整体城市商业竞争力。
• 细分市场差异：非中央商务区细分市场处于不同的发展阶段，部分已进入“成熟”阶段，可能被纳入中央商务区范畴。

关键信息

市场表现

• 净吸纳量：2017年，非中央商务区甲级办公楼市场净吸纳量占上海甲级办公楼市场总吸纳量的61%。
• 租金增长：过去18个月，非中央商务区甲级办公楼平均租金增幅超过中央商务区。
• 资本化率下降：非中央商务区甲级办公楼资本化率在过去两年间收窄39个基点，超过中央商务区的收缩幅度。

驱动因素

• 交通改善：地铁网络扩展，如12号线和13号线，显著提升了非中央商务区与中央商务区之间的通达性。
• 商业配套完善：过去五年间，非中央商务区购物中心存量从370万平方米增长至720万平方米。
• 高品质办公楼：新建甲级办公楼在层高、标准层面积、架空地板、电梯配比及可持续认证等方面均有显著提升。
• 租金优惠：中央商务区甲级办公楼租金比非中央商务区平均高出3.9元/平方米/天，租金差距是企业迁址的重要考量。

细分市场演变

• 发展迅速的细分市场：上海火车站、四川北路/北外滩、浦东杨高路等非中央商务区市场发展迅猛，有望成为新的中央商务区。
• 过渡阶段市场：前滩和徐汇滨江正处于“过渡”阶段，但具备良好的发展潜力。
• 市场演变曲线：仲量联行引入“非中央商务区市场演变曲线”模型，用于评估各细分市场的发展阶段和未来潜力。

租户迁址原因

• 升级需求：租户迁址主要出于升级需求，而非单纯因租金低廉。
• 成本控制：租金优惠和搬迁成本节省是企业选择非中央商务区的重要因素。
• 企业偏好：便捷的交通和完善的商业配套是租户选址的重要考量，甚至高于租金。

未来展望

• 需求持续：非中央商务区办公楼市场需求预计将持续增长，尤其吸引中端市场租户。
• 产品升级：未来办公楼产品将更加注重高科技、健康理念及联合办公等千禧一代员工关注的要素。
• 新市场涌现：未来可能涌现出新的细分市场，如大虹桥会展区域和前滩南部区域，进一步推动市场发展。

结论

非中央商务区办公楼市场正在成为上海办公楼市场的重要驱动力，其发展不仅受到租金、交通和商业配套等因素的影响，也受益于城市规划和政策支持。随着市场成熟和细分市场不断演变，非中央商务区有望在未来成为上海新的中央商务区，继续引领办公楼市场的发展。