20210704-天风证券-房地产销售周报_上半年房价稳中有升_珠三角热度与调控并行_16页_1mb

房地产行业周报总结（2021.07.04）

核心内容概览

2021年6月21日至6月27日，中国房地产市场整体呈现稳中有升的态势。一手房成交套数环比上升32.63%，但同比下降18.22%，累计同比上升44.15%。二手房成交套数环比上升6.15%，同比下降1.61%，累计同比上升32.1%。全国14大城市住宅可售套数为75.63万套，去化周期为34.8周，环比下降10.64%。

主要观点

一手房市场

• 整体趋势：36大城市一手房成交环比上升，但同比下降，累计同比上升。
• 城市分化：
  • 一线城市成交环比增长15.36%，但同比增速高达52.25%，累计同比增速72.13%。
  • 二线城市成交环比增长39.69%，同比增速-12.19%，累计同比增速43.98%。
  • 三线城市成交环比增长38.13%，同比增速-52.11%，累计同比增速26.86%。
  • 个别城市表现突出：广州一手房成交套数环比增长161.31%，涨幅显著，成为一线城市中涨幅最高的城市。

二手房市场

• 整体趋势：11城二手房成交环比上升6.15%，同比下降1.61%，累计同比上升32.1%。
• 城市分化：
  • 一线城市成交环比增长5.74%，同比增速-3.55%，累计同比增速27.81%。
  • 二线城市成交环比增长5.08%，同比增速-0.69%，累计同比增速33.29%。
  • 三线城市成交环比增长18.13%，同比增速6.18%，累计同比增速53.57%。
  • 个别城市表现突出：南京二手房成交套数环比增长92.3%，同比增速444.6%，涨幅明显。

库存情况

• 全国去化周期：34.8周，环比下降10.64%。
• 城市分化：
  • 一线城市去化周期22.4周，环比下降32.3%。
  • 二线城市去化周期30周，环比微幅增长0.19%。
  • 三线城市去化周期99.1周，环比增长0.73%。

关键信息

政策动态

• 住建部政策调整：自2021年7月1日起，停止受理房地产开发企业三级、四级资质的核定申请和暂定资质备案申请，强化企业资质管理。
• “因城施策”常态化：多地通过调整购房证明开具方式、加强贷款监管等手段，控制炒房行为，稳定房地产市场。
• 房贷利率上调：广州多家银行上调房贷利率，首套房贷利率上调至5.45%（LPR+80BP），二套房贷利率上调至5.55%（LPR+90BP）。其他如工行、建行、交行、邮储行等也相继上调房贷利率。

行业展望

• 行业风险溢价率下降：政策稳定性提高，融资端再收紧将推动行业分化，优质企业将受益。
• 投资建议：
  • 优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口。
  • 优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团。
  • 优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务。
  • 低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝。
  • 持续关注：华润置地、融创服务。

风险提示

• 政策变化不及预期；
• 房屋销售不及预期；
• 疫情二次反弹。

公司动态

• 碧桂园：在太原竞得商住地，成交价5.89亿元，楼面价8582.25元/平米，溢价率40.58%。
• 中南建设：推动大股东增持计划，1-5月合同销售金额同比增长59.3%。
• 招商蛇口：上半年净利润预计增长305.04%-414.51%，因REITs上市贡献利润。
• 华联股份：获准发行不超过20亿元公司债券。
• 阳光城：回购境外美元债券，金额为1亿美元。
• 新城控股：发行首笔绿色债券，票面利率4.625%。
• 美的置业：1-5月合同销售额同比增长89.4%，5月单月销售额增长29.8%。
• 中国恒大：净负债率降至100%以下，有息债务下降约3000亿元。
• 融信服务：计划在港交所主板上市，预期发行股份1.25亿股。
• 德信服务：计划全球发售2.5亿股，预期于7月15日上市。
• 中骏集团：中骏商管股份预计于7月2日上市，股份代号为606。
• 蓝光发展：控股股东股份被司法冻结。
• 融信中国：计划公开发行第二期境内公司债券，金额不超过21.41亿元。

行业新闻

• 房价涨幅：上半年中国百城新房价格累计上涨1.7%，涨幅较去年同期扩大0.43个百分点，珠三角涨幅最高。
• 房贷收紧：南京、郑州、重庆、武汉、杭州、合肥等地部分银行暂停新房、二手房房贷业务，打击炒房行为。
• 购房证明新规：南京将购房证明开具工作调整为市、区房产交易管理部门负责，发现造假行为将影响家庭成员购房资格。

总结

整体来看，2021年上半年中国房地产市场保持稳中有升的态势，但增速放缓，部分城市如广州、南京等表现突出。政策层面，“因城施策”持续推行，房贷利率上调，规范市场秩序。行业分化加剧，优质企业更具投资价值。同时，部分房企融资动态活跃，如发行债券、回购股份等，为市场带来一定的流动性。未来，行业风险溢价率预计下降，政策稳定性提升，市场有望进一步向规范化发展。