20130328-西南证券-房地产信托风险评估报告_14页_536kb

报告摘要

房地产信托风险评估报告总结

核心内容概述

本报告分析了2012年下半年以来房地产行业的发展态势及房地产信托的现状与风险评估。随着房地产行业逐步回暖，房地产信托进入平稳发展阶段，新增规模放缓，风险整体可控。2013年房地产信托将面临兑付高峰，收益率可能继续小幅下降，但行业基本面支撑较强，市场将维持平稳发展。

主要观点

房地产行业复苏：2012年下半年房地产行业出现明显复苏，销量回升，房价企稳，带动资金来源增速回升。2013年前两个月销售面积同比增长49.5%，房价涨幅扩大，尤其是一线城市表现突出。
房地产信托发展趋缓：房地产信托经历了2010年至2011年的快速发展后，进入平稳阶段。新增规模持续下降，占比也呈逐年下降趋势。
房地产信托风险可控：尽管存在期限、流动性、信用及兑付风险，但整体风险可控。房地产信托通过多种风险缓释手段（如抵押、质押、担保等）进行风险管理，但效果仍需进一步完善。
货币政策与行业前景：货币政策短期稳健，长期偏紧，房地产行业温和复苏，未来仍将受益于新型城镇化带来的增量空间。

关键信息

一、房地产行业现状

销售情况：
- 2012年商品房销售面积11.13亿平方米，全年增速1.8%。
- 2013年1-2月销售面积同比增长49.5%，市场成交大幅高于预期。
- 房价在2012年6月止跌后连续7个月环比上涨，一线城市涨幅最大。
资金来源：
- 房地产开发投资资金总额在2012年达到96538亿元，同比增长12.7%。
- 2012年国内贷款、自筹资金和其他资金分别占比15.3%、40.5%和43.8%。
- 定金及预收款和个人按揭贷款增长显著，带动资金来源好转。
投资增速：
- 2012年房地产投资完成额为7.18万亿元，同比增加16.2%。
- 房屋新开工面积17.73亿平方米，同比减少7.3%，但2013年2月出现同比正增长。

二、房地产信托现状

新增规模放缓：2012年新增房地产信托规模为3163亿元，同比下降14.6%。
占比下降：新增房地产信托占房地产新增资金的比例从2010年的12.7%下降至2012年的7.0%。
结构变化：2012年单一资金信托占比上升至56.88%，集合资金信托占比下降。
余额稳定：房地产信托余额从2011年6052亿元增长至2012年底6881亿元，但占比从16.9%下降至9.9%。

三、房地产信托风险评估

期限风险：2013年4月至2014年底是房地产信托兑付高峰期，到期规模占总量的89.26%。
流动性风险：房地产信托期限较长，缺乏流通渠道，抵押物变现能力存在不确定性。
信用风险：房地产信托资金占比不高，整体信用风险可控。
兑付风险：房地产行业高负债运行，兑付风险较大，但行业基本面支撑较强。

四、房地产信托产品风险缓释分析

抵押担保：主要采用土地、商业房产、别墅等抵押方式，但存在高估值、变现能力不确定等问题。
股权质押：股东或集团持有的项目公司股权进行质押，但股权估值缺乏客观依据，流动性风险较高。
连带保证担保：股东或集团提供连带责任担保，但担保实现存在不确定性。
结构化设计：通过分级产品和一级次补足义务进行风险缓释，但效果有限。
公司治理控制：信托公司对项目公司实施控股并参与治理，但缺乏房地产行业管理经验，合作顺畅性影响风险控制。

总结

房地产行业在2012年下半年开始回暖，市场成交和房价均出现明显回升。房地产信托在经历了高速发展后进入平稳阶段，新增规模和占比下降，收益率小幅下滑。整体来看，房地产信托风险可控，但需关注兑付高峰、流动性及信用风险。风险缓释措施虽多样，但效果仍有待完善。未来，随着新型城镇化的推进，房地产市场仍将保持平稳发展态势。

注：本报告数据来源于WIND及西南证券研究发展中心，分析基于公开信息，不构成投资建议。

展开完整摘要