2021年房地产行业年度投资策略：谨守而中，与时偕行-20201214-克而瑞证券-54页_1mb

2021年房地产行业年度投资策略总结

核心内容概述

2021年房地产行业将维持高位运行态势，但行业分化将加剧。融资监管新常态强化了房企之间的竞争格局，优质房企有望在销售增速、财务健康及业务拓展方面获得优势。同时，随着行业进入存量时代，房企需通过内涵提效与外延拓展来应对挑战。

主要观点与关键信息

1. 房企负债规模分档管控，行业集中度提升

• 政策背景：2021年1月1日起试点实施“三道红线”融资新规，旨在控制房企负债规模，降低行业杠杆水平。
• 行业分化：预计未来三年主流房企销售复合增速约为10.5%，高于全国商品房销售增速。
• 集中度提升：TOP50房企市占率预计从2020年H1的65%提升至2023年的75%，行业集中度持续上升。
• 财务稳健房企优势：央企国企及区域深耕型房企在财务稳健性和资源支配能力方面更具优势，有望实现高于行业平均的增速。

2. 低容错阶段，房企破局之路

房企在融资收紧、市场分化和销售压力下，需从以下四方面寻求突破：

• 运营端：增加无息负债，提高经营杠杆。应付款杠杆仍有较大增长空间，有助于提升资金使用效率。
• 投资端：土拍市场竞争激烈，房企需通过多元化拿地、供应链资源整合等方式提升资源获取能力。
• 融资端：融资受限，房企需关注资产证券化等融资渠道，盘活存量资产，改善负债结构。
• 营销端：线上营销成为主流，92%的百强房企已开展线上售楼，通过流量优势增强蓄客能力。

3. 2021年行业运行预测

• 商品房销售：预计销售额为16.84万亿至17.72万亿，同比增速为-2.3%至+2.8%；销售面积为16.44亿方至17.31亿方，同比增速为-5.5%至-0.5%。
• 房地产开发投资：预计开发投资为14.68万亿至15.14万亿，同比增速为+4.2%至+7.5%。
• 新开工与竣工面积：新开工面积预计同比-7.6%至-2.6%；竣工面积预计同比+10.0%，行业仍将维持高位运行。

4. 拥抱存量时代，提升运营效率

• 内涵提效：通过科技赋能和数字化手段，提高运营效率，实现降本增效。
• 外延拓展：房企应扩展业务半径，探索商业、租赁、代建、房产交易平台等新增长曲线，增强综合竞争力。

投资建议

• 推荐标的：财务健康叠加基本面良好的房企，如【金地集团】【龙湖集团】【万科A】【旭辉控股集团】，以及布局合理、稳步扩张的中等规模房企如【弘阳地产】【中骏集团控股】【美的置业】。
• 大湾区旧改资源标的：【龙光集团】【中国奥园】因具备充足旧改资源，值得关注。
• 配置策略：建议投资者关注具备强管理、低融资、稳投资、优财务的优质房企，其未来增长空间较大。

风险提示

• 疫情不确定性：疫情可能对房地产市场造成持续影响。
• 政策超预期：调控政策可能进一步收紧，影响行业预期。
• 行业基本面不及预期：若行业增长不及预期，将对房企经营造成压力。

关键数据与模型

• 总资产货值覆盖倍数：多数房企该比值呈上升趋势，部分房企保持稳定。
• 总系数测算：通过总资产货值覆盖倍数、财务杠杆、库存去化周期三者相乘得出总系数，用于测算销售增速。
• 三道红线指标：各房企在不同年份的“三道红线”指标达标情况，影响其融资能力和增长空间。

总结

2021年房地产行业将面临融资监管、市场分化和存量时代带来的多重挑战。在政策引导下，行业集中度将进一步提升，财务稳健、业务布局良好、组织管理高效的房企将更具竞争优势。建议投资者关注优质房企及区域深耕型房企，同时重视资产证券化和线上营销等新机遇，以应对行业变化。