20201214-克而瑞证券-2021年房地产行业年度投资策略_谨守而中_与时偕行_54页_3mb

2021年房地产行业年度投资策略总结

核心内容

本报告分析了2021年房地产行业的投资策略，重点围绕融资监管新常态、行业集中度提升、房企破局路径及投资建议等方面展开。报告认为，融资监管政策的实施将推动行业分化，优质房企将具备更强的发展优势，同时行业进入存量时代，房企需通过内涵提效与外延拓展来提升竞争力。

主要观点

1. 房企负债规模分档管控，行业或迎来供给侧改革

• 融资监管背景：2020年8月，住建部与人民银行召开重点房地产企业座谈会，明确“三道红线”融资新规，以控制房企债务规模。
• 行业集中度提升：预计到2023年末，TOP50房企市占率将达75%，较2019年末提升14个百分点。
• 财务稳健房企优势凸显：央企国企及区域深耕型房企因财务健康、资源支配能力强，有望取得高于行业平均的销售增速。

2. 低容错阶段，房企破局之路

• 运营端：增加无息负债，提高经营杠杆，应付款杠杆仍有较大增长空间。
• 投资端：拿地多元化，加强供应链资源整合，利用独特资源获取土地。
• 融资端：融资受限，需关注资产证券化机遇，盘活存量资产。
• 营销端：92%的百强房企已上线线上营销平台，提升蓄客能力与去库存效率。

3. 行业维持高位运行

• 销售预测：2021年全国商品房销售金额预计增长-2.3%至+2.8%，销售面积预计下降-5.5%至-0.5%。
• 开发投资：预计全国房地产开发投资增长+4.2%至+7.5%。
• 新开工与竣工：新开工面积预计下降-7.6%至-2.6%，竣工面积预计增长+10.0%。

4. 拥抱存量时代，以内涵提效及外延拓展为着力点

• 科技赋能：通过数字化运营实现精细化管理，提升效率。
• 外延拓展：房企应拓展业务范围，如商业、租赁、代建、房产交易平台等，以开辟新增长曲线。

关键信息

5. 投资建议

• 推荐标的：金地集团、龙湖集团、万科A、旭辉控股集团、龙光集团、中国奥园、弘阳地产、中骏集团控股、美的置业。
• 推荐理由：
  • 财务健康：金地、龙湖、万科、旭辉等财务稳健，基本面良好。
  • 稳步扩张：弘阳、中骏、美的等中等规模房企具备持续扩张能力。
  • 旧改资源充沛：龙光、中国奥园等在大湾区具备旧改资源优势。

6. 风险提示

• 疫情不确定性：疫情可能对房地产市场造成影响。
• 调控政策超预期：政策变化可能影响行业走势。
• 行业基本面不及预期：市场供需变化可能影响销售与投资表现。

重要数据与模型

7. 模型测算逻辑

• 有息负债杠杆：通过有息负债额除以有息负债率，得到总资产规模。
• 总资产货值覆盖倍数：总资产除以总资产货值覆盖比，得到本年度未扣除销售总货值。
• 货值销售覆盖倍数：年末货值覆盖年销售倍数用于测算年销售额。

8. 未来三年销售增速预测

• 主流房企销售增速：预计未来三年销售复合增速为10.5%。
• 具体房企预测：
  • 金地集团：2021E销售增速15.7%，2022E增速8.7%，2023E增速9.1%。
  • 龙湖集团：2021E销售增速16.8%，2022E增速10.7%，2023E增速10.8%。
  • 万科A：2021E销售增速13.2%，2022E增速14.4%，2023E增速14.4%。
  • 旭辉控股集团：2021E销售增速13.8%，2022E增速9.7%，2023E增速9.9%。
  • 龙光集团：2021E销售增速27.7%，2022E增速6.8%，2023E增速7.3%。
  • 绿城中国：2021E销售增速19.1%，2022E增速10.2%，2023E增速10.4%。

9. 企业类型与融资成本

• 融资成本：央企国企融资成本显著低于民企，如中海、华润等。
• 拿地金额：2020年1-11月TOP10房企拿地金额中，国企及央企占比约51.8%。

10. 区域深耕型房企

• 区域深耕优势：如龙光集团（大湾区）、金科集团（重庆）、滨江集团（杭州）、建业地产（河南）等，因其长期深耕本地市场，具备更成熟的业务和优质土储。

总结

本报告指出，2021年房地产行业将面临融资监管的持续影响，行业集中度将进一步提升，优质房企将占据更大市场份额。房企需通过提高经营杠杆、优化投资结构、加强资产证券化以及拓展线上营销等方式，实现业务转型与增长。投资建议聚焦于财务健康、业务布局良好及组织管理高效的房企，同时关注区域深耕型及旧改资源丰富的企业。整体来看，房地产行业将在政策调控与市场调整中迎来新的发展阶段。