20190909-长城证券-地产板块2019年半年报综述：强者逾强，分化显现_16页_1mb

房地产板块2019年半年报综述总结

核心内容

2019年上半年，中国房地产行业在政策调控和融资收紧的背景下，呈现出盈利能力提升、行业集中度增强以及估值处于历史底部的特征。整体来看，地产板块表现出分化趋势，一线与二线房企表现优于中小房企。

主要观点

• 行业集中度持续提升：截至2019年6月底，行业TOP5公司销售额占比达20%，TOP50公司销售额占比超60%。在融资环境趋紧的情况下，一线房企凭借低成本融资与高运营效率优势，进一步巩固市场地位，中小房企则面临更大竞争压力。
• 盈利能力稳步提升：2019年上半年地产板块毛利率为37.5%，较上年同期增长2.4pct。一线房企毛利率最高，达到38.5%，而二线房企和中小房企分别为34.7%和37.5%。净利润方面，板块整体增长23.9%，其中一线房企增长最快，达到42.5%。
• 负债结构分化明显：板块整体净负债率下降至82.7%，但一线房企净负债率显著上升至111.1%，二线及中小房企则呈现下降趋势，二线房企净负债率降至150.2%。一线房企在融资端仍具优势，而二线及中小房企更注重安全性。
• 估值处于历史底部：2019年上半年地产板块PE和PB分别为9.9X和1.5X，与2014年初水平相当。一线和二线房企估值低于板块整体，但部分二线房企估值相对较高。
• 预收账款与业绩锁定率上升：板块整体预收账款同比增长26.8%，业绩锁定率维持高位，显示未来结算收入增长潜力。一线房企业绩锁定率略降，二线房企略有上升。

关键信息

估值情况

• 板块估值：2019年上半年，地产板块PE为9.9X，PB为1.5X，处于历史底部区域。
• 一线与二线房企估值：一线房企平均PE为7.9X，二线为7.8X，均低于板块整体水平。
• 少数股东损益：板块整体少数股东损益占净利润比重为21.1%，一线房企为25.7%，二线为17.2%，中小房企为6.6%。

盈利能力

• 营业收入：板块整体营收同比增长26.9%，一线房企增长28.8%，二线增长33.0%，中小房企增长9.1%。
• 净利润：板块整体净利润增长23.9%，一线房企增长42.5%，二线增长42.8%，中小房企下降29.1%。
• 毛利率：板块整体毛利率37.5%，一线房企38.5%，二线34.7%，中小房企37.5%。
• 净利率：板块整体净利率为11.5%，一线房企12.3%，二线10.1%，中小房企下降至8.6%。
• 三费率：板块整体三费率14.9%，一线房企9.9%，二线11.6%，中小房企15.6%。

负债水平

• 资产负债率：板块整体资产负债率为67.7%，剔除预售款后为60.3%。
• 净负债率：板块整体净负债率82.7%，一线房企111.1%，二线房企150.2%，中小房企下降趋势明显。
• 短期偿债能力：板块整体现金短债比为1.3，一线房企为1.8，二线及中小房企为1.0，显示一线房企短期财务安全性更高。

投资建议

• 评级维持：分析师维持“推荐”评级，认为当前政策基调平稳，基本面转弱将减缓政策收紧动力。
• 个股推荐：推荐低估值龙头万科、保利、招商蛇口，以及布局重点城市的二线龙头阳光城。
• 风险提示：调控及信贷政策超出预期、宏观经济表现不及预期。

总结

2019年上半年，房地产行业在政策调控和融资收紧的环境下，整体盈利能力提升，行业集中度持续增强，估值处于历史低位。一线房企凭借其融资成本低和运营效率高，继续保持强劲增长，而二线房企则更加注重负债控制，中小房企则面临较大的经营压力。分析师认为，地产板块整体表现稳健，未来随着政策趋稳和基本面调整，龙头房企优势将进一步凸显，建议投资者关注低估值龙头和重点城市布局的二线房企。