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国海证券最新研究报告：房地产发展新模式解析

2024年政府工作报告提出构建“人房地钱”联动的房地产新模式，旨在促进市场供需平衡、结构优化。

一、核心内容概述

报告围绕"人、房、地、钱"四大要素联动构建房地产新模式展开分析，这是适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求变化的创新路径。

1 人：满足居民个性化住房需求

• 住房制度改革的根本目标是提高居民居住水平
• 当前市场特征：总量供需基本平衡但购房结构分化明显
• 需按不同需求分层次解决住房问题实现高质量居住

分类需求及解决方案：

1. 住房困难群体-通过保障性安居工程（保障房建设、城中村改造）
2. 刚需群体-落脚点：
   • 放松限购和限制
   • 降首付比例和贷款利率
   • 提供购房支持
3. 改善需求群体-强调产品品质，满足“以旧换新”等需求

2 房：住房供应多元化

• 不同时期住房供需：
  → 1998-2014年：商品房快速扩张解决住房短缺
  → 2014-2018年：棚改推动三四线去库存
  → 2019年至今：保障房补短板，实施城中村改造

核心逻辑转变：住房供应从商品房为主转向商品房与保障房并重
具体措施：
• 增加城区改善型商品房供应
• 拓展租赁住房

3 地：土地供应结构性转变

• 城市间供求现状：一二线核心城市供地不足，三四线过剩
• 城市内部区位错配：需求向核心区回流，但供地郊区化问题突出

解决方案：

1. 加大核心城市核心地段土地供应，定向盘活一二线高价值土地
2. 调整土地供应方式：增加划拨及协议出让比例，降低住宅地价

4 钱：融资端优化

• 融资通道转型：
  → 非标融资持续收缩
  → 标准化融资（债券、股权）主导
  → 加强预售资金全过程监管
  → 引入不动产私募投资基金试点

• 售改方向：阶段性过渡期内，现房销售与期房销售相结合

二、政策要点

1. 资金端：非标融资受限，加强房地产信用风险管控，恢复房企发债融资
2. 土地端：核心城市土地置换，盘活存量用地，保障房用地保障机制
3. 建设端：预售资金监管，刚性兑付，保交楼政策

三、风险提示

1. 市场超预期下行
2. 政策不及预期
3. 历史经验偏差
4. 地区政策落地差异

四、结论

新模式通过要素联动避免市场大起大落，未来需关注保障房建设、城市更新、地产融资等方向，稳妥推进房地产行业长效机制建设