什么是房地产新的发展模式？-20230330-国海证券-34页_963kb

房地产新发展模式分析总结

核心内容

房地产新的发展模式是当前我国进入新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局的重要支点。2021年底中央经济工作会议首次提出探索房地产新的发展模式，涵盖消费者、房企、政府三方面的行为模式转变，以及房地产行业新内涵和基本制度的升级。

主要观点

1. 消费者行为转变：由买房转向租购并举

• 购房为主的历史背景：过去，居民住房消费以购房为主，主要受自住需求、房地产投资属性强、东方置业文化以及租赁市场不成熟等因素影响。
• 租房成为新选择：随着大城市房价高企、购房压力大，租房逐步成为一种普遍选择，尤其对中等收入和低收入群体。
• 政策支持租购并举：政府明确支持租赁市场发展，推动“租购同权”、“保障性租赁住房”建设，以满足新市民和青年人的住房需求。
• 国际经验借鉴：发达经济体中，租赁住房占比普遍较高，制度较为完善，对租赁市场有较强保障。

2. 房企行为转变：由追求速度转向注重品质

• “三高”模式终结：过去房企依赖“高负债、高杠杆、高周转”模式，但当前融资监管加强、销售市场冷淡，导致该模式难以为继。
• 品质红利时代到来：未来房企利润将更多依赖于提升产品和服务品质，如绿色低碳、智能家居、社区服务等，以获取溢价。
• 政策导向转变：政府鼓励房企提升住房品质，为人民群众建设“好房子”，推动行业向高质量发展转型。

3. 政府行为转变：大部分城市财源面临切换

• 土地财政依赖：过去地方政府高度依赖土地财政，通过土地出让金和房地产专项税为主要财源。
• 财源多元化趋势：随着三四线城市库存高企、土地需求下降，多数城市需通过发展新经济、优化财政结构来实现财源切换。
• 土地出让金集中：2022年全国土地出让金TOP100城市占总额的83.1%，其余城市贡献较少，反映土地财政的集中性。

关键信息

房地产对经济的贡献升级

• 从“建房”到“空间服务”：房地产行业未来将更多地转向“空间服务”领域，如存量房屋提质改造、房地产中介服务、物业管理服务、社区衍生服务等。
• 存量房屋提质改造：据七普数据，2020年末仍有35%的家庭住在1999年前修建的住房，未来十年仍有年均13~14亿平米的商品房需求。
• 房地产中介服务：随着市场进入存量房时代，二手房交易规模快速上升，房地产咨询、评估、经纪等服务需求增长。
• 物业管理服务：未来物业管理行业将因政策支持和房屋竣工面积增长，对经济贡献比重显著上升。
• 社区衍生服务：社区经济在崛起，围绕健康、教育、商业服务等衍生出更多消费和服务场景，如社区养老、托育、教育培训等。

房地产行业制度升级

• 商品房预售制度完善：当前预售制度存在监管漏洞，需进一步完善，以保障购房者权益。
• 现房销售试点推进：多地已开始试点现房销售，以降低交楼风险，提升购房者信心。
• 房地产金融制度升级：非标融资逐渐减少，政策支持标准化融资方式，如信贷、债券、股权等。
• 融资支持政策：2022年“金融支持房地产16条”出台，支持优质房企融资、发债、重组上市等。

风险提示

• 经济恢复不及预期
• 全球经济超预期
• 政策不确定性
• 国际经验适用性风险
• 病毒变异具有不确定性

图表目录（关键数据）

• 图1：三次人口普查中我国城市人均住房间数及城镇化率情况
• 图2：1998年房改以来全国商品住宅销售均价变化情况
• 图3：2004年以来个人住房贷款余额及增速
• 图4：2003-2022年各类资产年均收益率
• 图5：2020年底全国各地城镇家庭户租赁房比重
• 图6：世界各地住房租赁比率
• 图7：国际主要大城市租赁人口比重
• 图8：房地产开发企业的杠杆种类
• 图9：过去房地产ROE主要靠的是周转和杠杆
• 图10：我国居民购房观念升级进程图
• 图11：典型发达经济体房地产行业增加值占GDP比重
• 图12：2020年按住房建成时间分的家庭户住房状况
• 图13：人口出生率不断下降、城镇化快速突破65%
• 图14：房地产市场拿地、新开工、销售陆续见顶
• 图15：2015年前后，深圳、上海、北京进入存量房时代
• 图16：2011-2023年美国二手房流通率变化
• 图17：石家庄、大连和济南的物业管理业占GDP比重变化
• 图18：全国65岁以上老年人口数量及占比
• 图19：中国香港商品房预售制度多次调整
• 图20：2018年开始委贷显著降低

表格目录（关键数据）

• 表1：各省、直辖市和自治区住房自有率
• 表2：部分省份和城市“十四五”期间保障性租赁住房供应计划
• 表3：典型房企销售金额同比增速
• 表4：2015-2022年房地产相关收入占地方综合财政比重
• 表5：2022年全国100城土地出让金占全国比重
• 表6：2021年房地产业拉动作用测算
• 表7：未来我国住房市场需求测算
• 表8：2017-2018年房企主要融资渠道规模及占比