房地产开发行业深度报告：房地产开发2023年中报综述，盈利融资续探底，销售投资渐恢复-20230921-东吴证券-19页_691kb

房地产开发行业深度报告总结

核心内容概览

2023年上半年，中国房地产行业整体呈现“增收不增利”的态势，重点房企在盈利、融资、销售等方面均面临挑战，但部分房企表现优于行业平均水平，特别是央国企。

主要观点

1. 营收与盈利情况

• 营收小幅增长：25家重点房企合计实现营业收入15115.5亿元，同比增长2.0%，其中12家实现正增长。
• 毛利润与归母净利润大幅下滑：毛利润1745.8亿元，同比下降29.6%；归母净利润-78.2亿元，同比下降114.2%。仅有6家实现毛利润正增长，11家实现归母净利润正增长。
• 利润率、净利率、ROE下探寻底：毛利率11.6%，同比下降5.17个百分点；净利率-0.52%，同比下降4.24个百分点；ROE-0.36%，同比下降2.88个百分点。
• 资产减值损失扩大：整体资产减值损失从-10.1亿元扩大至-78.1亿元，主要受民营房企拖累。
• 期间费用率下降：整体期间费用率7.7%，同比下降0.64个百分点，其中管理费用率逐年降低。

2. 销售与现金流情况

• 销售量跌价涨：全口径销售合同金额21575.3亿元，同比增长2.9%；销售面积12618.2万平方米，同比降低9.6%；销售单价17098.6元/平方米，同比增长13.8%。
• 经营现金流显著改善：经营现金流达2068.7亿元，较去年同期增长1349.0%。其中滨江集团经营现金流增长5637.2%，表现突出。
• 受限资金相对平稳：受限资金2017.7亿元，同比增长1.0%，占总货币资金的16.3%。

3. 投资与拿地情况

• 拿地金额与强度稳中有升：拿地金额3547.4亿元，同比增长4.4%；拿地强度16.4%，同比增长0.2个百分点。
• 土储向一线城市集中：25家重点房企在一线城市拿地金额同比增长19.9%，土地储备货值持续向一线集中。
• 央国企与民营房企拿地态度分化：央国企拿地积极，民营房企延续保守策略。6家未拿地的房企均为民营房企。

4. 融资情况

• 境内债发行规模下降：25家重点房企发行境内债639.9亿元，同比下降37.6%；平均票面利率3.45%，同比下降0.02个百分点。
• 央国企融资优势扩大：央国企境内债发行规模为444.9亿元，是民营房企的4.7倍；融资利率3.28%，显著低于民营房企。
• 债务结构分化：央国企短债减少、长债增加；民营房企短债增加、长债减少。

5. 三道红线与信用状况

• 三道红线各档房企数量稳定：绿档企业13家（占比52%），黄档5家，橙档3家，红档4家。
• 资产负债率与净负债率下降：剔除预收账款后的资产负债率平均为69.5%，同比下降0.4个百分点；净负债率平均为87.8%，同比上升15.4个百分点。

关键信息

• 央国企优势扩大：在营收、销售、融资等方面表现优于民营房企，是当前行业发展的主要力量。
• 聚焦核心城市：房企普遍聚焦一、二线城市，土地储备向一线城市集中，以提高抗风险能力。
• 逆势布局：保持积极拿地态度的房企成长性更高，未来有望在市场复苏中受益。
• 投资建议：推荐关注保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、金地集团、越秀地产；建议关注中国海外发展。

风险提示

1. 行业下行压力超预期
2. 疫情反复、发展超预期
3. 调控政策放松不及预期、收紧超预期

投资建议

• 推荐：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、金地集团、越秀地产
• 建议关注：中国海外发展

附：样本选择说明

• 25家重点房企：从2023年1-6月百强房企销售排行榜前50名中选取，按股东背景分为：
  • 央国企：8家（保利发展、中国海外发展、华润置地、招商蛇口、建发国际、越秀地产、中国金茂、华发股份）
  • 混合所有制：4家（万科A、绿城中国、金地集团、绿地控股）
  • 民营房企：13家（碧桂园、龙湖集团、滨江集团、融创中国、新城控股、世茂集团、中南建设、雅居乐集团、中骏集团控股、宝龙地产、龙光集团、中梁控股、美的置业）

图表目录

• 图1：25家重点房企2019-2023H1整体营业收入与增速
• 图2：重点房企2023H1营业收入横向对比
• 图3：央国企、混合所有制、民营房企营业收入及同比增速
• 图4：25家重点房企2019-2023H1毛利润、归母净利润及增速
• 图5：25家重点房企2023H1毛利润、归母净利润横向对比
• 图6：央国企、混合所有制、民营房企毛利润、归母净利润
• 图7：25家重点房企2019-2023H1利润率、净资产收益率
• 图8：重点房企2023H1利润率、净资产收益率对比
• 图9：25家重点房企2019-2023H1整体资产减值损失及增速
• 图10：25家重点房企2019-2023H1整体期间费用率
• 图11：重点房企2023H1期间费用率横向对比
• 图12：25家重点房企2019-2023H1全口径销售金额及增速
• 图13：重点房企2023H1全口径销售金额排行
• 图14：央国企、混合所有制、民营房企全口径销售合同额
• 图15：25家重点房企2023H1全口径销售单价及增速
• 图16：25家重点房企2019-2023H1合同负债及增速
• 图17：重点房企2019-2023H1合同负债横向对比
• 图18：25家重点房企2019-2023H1整体经营现金流及增速
• 图19：重点房企2023H1经营现金流横向对比
• 图20：25家重点房企2019-2023H1整体受限资金及增速
• 图21：重点房企2023H1受限资金横向对比
• 图22：25家重点房企2023H1整体拿地金额及增速
• 图23：重点房企2023H1拿地金额横向对比
• 图24：25家重点房企2023H1整体拿地楼面均价及增速
• 图25：25家重点房企2023H1拿地楼面均价横向对比
• 图26：25家重点房企2023H1整体拿地强度及增速
• 图27：重点房企2023H1拿地强度横向对比
• 图28：央国企、混合所有制、民营房企拿地金额对比
• 图29：央国企、混合所有制、民营房企拿地强度对比
• 图30：25家重点房企一、二、三四线城市拿地金额布局
• 图31：重点房企一二三线拿地金额横向对比
• 图32：25家重点房企2019-2023H1境内债发行规模及利率
• 图33：央国企、混合所有制、民营房企发行规模及利率
• 图34：25家重点房企2023H1总负债规模及增速
• 图35：重点房企总负债规模横向对比
• 图36：25家重点房企2019-2023H1短债、长债规模及增速
• 图37：重点房企2023H1短债、长债横向对比
• 图38：25家重点房企2019-2023H1三道红线各档企业数量
• 图39：重点房企2023H1剔除预收账款后的资产负债率
• 图40：重点房企2023H1净负债率
• 图41：重点房企2023H1现金短债比