20220522-申港证券-房地产行业研究周报_基本面承压_政策面向上_14页_2mb

投资摘要总结

核心内容

本周房地产行业数据整体偏弱，4月各项指标同比下行，显示基本面承压。然而，政策端持续发力，LPR利率下调、民企融资宽松信号出现，以及“因城施策”进一步放宽，为行业复苏提供支撑。

主要观点

• 基本面承压：4月房地产销售、开发资金来源、新开工及施工面积等关键指标均出现同比下滑，显示行业面临较大挑战。
• 政策端积极：LPR利率下调15个基点，首套首贷利率下限下调20个基点，降低购房者的还贷压力，释放合理购房需求。
• 民企融资改善：龙湖、美的、碧桂园等房企在债券市场试水，显示市场对民企融资信心有所恢复。
• 区域政策宽松：多地出台“因城施策”政策，如成都、连云港、杭州、银川等地放宽限购、降低首付比例、提供购房补贴等，进一步刺激需求。
• 行业投资建议：建议优选经营稳健、资信良好的龙头房企，如保利发展、万科A、龙湖集团；关注产品导向的高品质房企，如滨江集团、绿城中国；以及地方国央企龙头，如建发国际、越秀地产；代建领域可关注绿城管理控股。

关键信息

基本面数据

• 商品房销售：4月销售额及销售面积累计同比分别减少29.5%、20.9%，单月同比分别为-46.6%、-39%，较上月下滑明显。
• 开发资金来源：4月累计同比减少23.6%，单月同比减少35.5%。国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增速分别为-28%、-6.6%、-53%、-42.4%。
• 施工类指标：新开工面积累计同比减少26.3%，竣工面积同比减少11.9%，施工面积同比微增0.01%。月度口径下，新开工面积同比减少44.2%，竣工同比减少14.2%，施工减少17.2%。
• 房地产开发投资：4月累计同比增速-2.7%，单月同比增速-10.1%。土地购置费及建安投资均下行，导致投资增速为负。

政策动态

• LPR利率下调：5年期LPR下调15个基点，首套首贷利率下限下调20个基点，部分城市房贷利率可减少35个基点，最低至4.25%。
• 民企融资宽松：龙湖、美的、碧桂园计划发行债券，合计融资额20亿，提振市场信心。
• “因城施策”政策宽松：
  • 成都：优化家庭住房套数认定。
  • 连云港：提供购房补贴。
  • 杭州：对三孩家庭放宽购房限制。
  • 银川：降首付、限购限售放松、实行“认房不认贷”。

行业动态

• 海口政策调整：人才购房享受本地居民待遇，二套房首付比例下调至50%，缩短商品房转让年限。
• 国家发改委提醒：防止以县城建设为名炒作房地产，守住耕地、生态保护红线等底线。

数据追踪（5月9日-5月15日）

• 新房市场：30城成交面积单周同比-49%，累计同比-40%。一线城市成交面积单周同比-41%，累计同比-38%；二线城市单周同比-73%，累计同比-69%；三线城市单周同比-12%，累计同比+4%。
• 二手房市场：13城成交面积单周同比-19%，累计同比-29%。
• 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比+4%，成交建筑面积累计同比-8%，成交金额累计同比-51%。土地成交溢价率为3.03%。
• 城市行情环比：北京（+25%）、上海（+33%）、广州（+35%）、深圳（+118%）、南京（+11%）、武汉（+41%）、成都（+74%）。

投资策略

• 优选龙头房企：保利发展、万科A、龙湖集团。
• 关注高品质房企：滨江集团、绿城中国。
• 地方国央企龙头：建发国际、越秀地产。
• 代建领域：绿城管理控股。

风险提示

• 销售市场加速下行，个别房企出现债务违约暴雷。

评级

• 行业评级：增持
• 公司评级：买入、增持、中性、减持

行业基本资料

• 股票家数：126家
• 行业平均市盈率（TTM）：12.65倍
• 市场平均市盈率（TTM）：12.12倍
• 行业平均市净率（LF）：0.98倍
• 近三年行业PE（TTM）均值：8.96倍
• 近三年行业PB（LF）均值：1.16倍

行业评级体系

• 增持：6个月内相对强于市场基准指数收益率5%以上
• 中性：6个月内相对市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间
• 减持：6个月内相对弱于市场基准指数收益率5%以上

市场基准指数为沪深300指数。