2017-莫尼塔：别为美国房地产操心！_9页_1mb

美国房地产市场分析总结

核心内容

美国房地产市场在次贷危机后展现出较强的复苏能力和持续性，尽管近期面临美联储加息和缩表等政策风险，但整体基本面依然健康，市场前景相对乐观。

主要观点

• 房价合理性：尽管房价指数接近次贷危机前的高位，但经通胀调整后，当前房价仍低于2006年的高点。美国大型房地产机构普遍看好未来5年房价上涨约20%。
• 供不应求状态：自2011年以来，美国房屋供应持续偏低，库存水平远低于历史均值。新建住宅销量和价格同步上升，显示市场供不应求。
• 房贷健康状况：房贷违约率持续下降，贷款审核依然严格，整体贷款市场健康。大多数房贷为固定利率，对已购房者影响较小。
• 住房自有率低：美国住房自有率较低，高租金回报率和人口年龄结构为购房需求提供了支撑。
• 政策风险可控：美联储可能不会快速收紧货币政策，加息节奏和缩表时点或慢于市场预期。美元指数上涨空间有限，汇率变化不会显著影响海外投资者的购房决策。
• 海外投资者减少：海外投资者占比约为8%，其中中国和加拿大投资者占比较高。强势美元和人民币贬值对海外投资热情形成抑制。

关键信息

• 政策影响：美联储加息和缩表可能提高抵押贷款利率，抑制新房销售，但其不会重蹈次贷危机覆辙。
• 历史参考：2013年Taper Tantrum期间，尽管市场震荡，但房价未出现明显下跌，显示基本面支撑较强。
• 外部风险：自然灾害和地缘政治冲突等不可抗力可能对房地产市场造成冲击，但当前未有明显迹象。
• 未来展望：在无重大外部冲击的情况下，美国房地产市场仍有望保持平稳上涨。

图表要点

• 图表1：显示REITs指数对美联储政策敏感，曾因加息出现下跌。
• 图表2 & 3：显示美国房价接近次贷危机前高点，但经通胀调整后仍低于2006年水平。
• 图表4 & 5：显示房屋供应和库存持续偏低。
• 图表6 & 7：显示新建住宅销量和价格上升，建筑商信心恢复至2005年水平。
• 图表8 & 9：显示房贷违约率下降，抵押贷款可获得性上升。
• 图表10 & 11：显示住房自有率低，租金回报率高。
• 图表12 & 13：显示抵押贷款利率上升，市场有所降温。
• 图表14 & 15：显示固定利率贷款占主导，首付比例略有上升。
• 图表16 & 17：显示美联储持有MBS资产比例较高，但相关债券发行量稳定。
• 图表18 & 19：显示2013年Taper Tantrum对房地产市场造成冲击，但房价未下跌。
• 图表20 & 21：显示海外投资者占比稳定，其中中国和加拿大为主要来源。

风险与展望

• 风险因素：美联储加息、缩表、美元强势、人民币贬值、政策不确定性等。
• 展望：在无重大外部冲击下，美国房地产市场仍有望保持平稳上涨，具备较强抗风险能力。

近期报告

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