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物企高增长下的收益质量仍待提高

核心内容概述

物业管理行业在高增长的同时，面临收益质量下降的问题，主要表现为应收账款激增和净现比下滑。尽管物企通过规模扩张实现了营收的快速增长，但盈利质量仍需进一步提升。此外，行业政策动态和公司动态也对市场产生影响，投资者需关注相关风险。

主要观点与关键信息

1. 应收账款激增影响盈利质量

• 营收增速与应收账款增速不匹配：2022年上半年，58家上市物企营收增速算术平均值为17.65%，加权平均值为32.62%。但大部分物企的应收账款同比增速高于营收增速，显示应收账款管理问题。
• 应收账款占比上升：多数物企2022年上半年应收账款占营业收入比例高于去年同期，反映出企业回款能力下降。
• 成因分析：
  • 开发商现金流紧张：部分在管面积来自关联开发商，住宅未售部分及非住宅单一业主部分通常由开发商支付物业费，房企资金链紧张导致物业费延迟支付。
  • 第三方项目收费率低：随着物企外拓项目增加，第三方存量项目存在缴费困难、设施老化等问题，影响收费率。
• 对净利润的影响：应收账款增速与净利润增速相关，说明企业盈利质量受拖累。

2. 收益质量仍待提高

• 应收账款周转率下降：仅4家物企2022年上半年应收账款周转率有所提升，整体趋势显示周转效率下降，坏账风险上升。
• 净现比同步下降：多数物企净现比下滑，仅碧桂园服务实现提升，表明企业现金流质量有待改善。
• 缴费时间影响：部分业主倾向于年底集中缴费，导致净现比在21A（全年）优于21H1（上半年）。

3. 投资策略

• 关注头部企业：认为物业板块进入最佳配置期，建议关注规模持续扩张的头部物企。
• 重点推荐企业：
  • 华润万象生活：物管商管并行，控股股东为央企背景。
  • 保利物业、招商积余：受母公司拖累风险较小。
  • 绿城服务：独立发展能力强，全国性布局。
  • 碧桂园服务：高弹性标的，净现比有所提升。

4. 行业动态

• 政策支持智能建造：住建部在24个城市试点智能建造，推动建筑业与数字经济融合，提升建造效率和质量。
• 西安加强住宅小区执法管理：建立行政执法清单制度，明确执法流程、责任分工，强化联合执法和投诉处理机制。
• 公司动态：
  • 保利物业：与保利发展签订第二期车位代理框架协议，期限3年。
  • 金科服务：董事长夏绍飞等高管增持股份，总金额达562.3万港元。
  • 星盛商业：回购8.2万股，耗资13.69万港元。
  • 万物云：注册资本增至11.85亿元，大股东万科持股51.41%。
  • 远洋服务：拟收购北京和深圳物业，重新分配全球发售所得款项用于扩展增值服务和商业资产运营。

5. 数据追踪

• 沪（深）股通：仅招商积余有持股，截至2022年11月18日，持股1053.92万股，市值1.6亿元，较上周下跌11.66%。
• 港股通：
  • 增幅最大：金科服务，增幅13.63%。
  • 降幅最大：世茂服务，降幅11.75%。
  • 持股比例最高：保利物业，占比63.38%。
  • 持股数量最多：融创服务，持股5.1亿股。

风险提示

• 房企资金链紧张：可能导致物业费延迟支付，增加物企的应收账款风险。
• 关联方坏账风险：部分物企依赖关联方支付物业费，存在坏账风险。
• 外拓增速不及预期：第三方项目收费困难可能影响企业盈利能力。

行业评级与分析师信息

• 行业评级：增持
• 分析师：曹旭特
• 执业证书编号：S1660519040001

行业基本资料

本周行情回顾

• 恒生物业板块：上涨12.66%，跑赢恒生指数8.82个百分点。
• A+H股表现：
  • 涨幅前五：雅生活服务（37.37%）、旭辉永升服务（30.51%）、鑫苑服务（29.85%）、碧桂园服务（29.44%）、合景悠活（26.23%）。
  • 跌幅后五：第一服务控股（-7.35%）、弘阳服务（-4.26%）、华发物业服务（-2.59%）、建发物业（-2.37%）、招商积余（-1.94%）。

行业估值

• 港股物业（931744.CSI）：2022年11月18日PE（TTM）为13.15倍，较前一周上升1.22倍，近一年均值为16.13倍。行业估值呈现波动。