2018-南京购物中心（房地产）_上-398页_14mb

南京购物中心 期中调查结果研讨会总结

核心内容

南京购物中心（Nanjing DevCo Plaza）是位于南京河西CBD的综合性商业项目，旨在打造一个标志性城市综合体，满足区域内的零售、娱乐、商务和文化需求。项目总建筑面积约为504,233平方米，其中地上建筑面积为347,348平方米，地下建筑面积为156,885平方米，商业面积为148,899平方米，包括地下24,887平方米。

项目地块A和地块B的总面积为66.9亩，地块A面积为31,039平方米，地块B面积为13,584平方米，地块A+B1的总建筑面积为347,798平方米，建筑密度为66.1%。项目周边交通便利，有两条地铁线路和一条规划中的有轨电车线路，具备良好的可达性。

主要观点

• 项目定位：南京购物中心将作为区域性的标志性城市综合体，强调其在商业、文化、休闲等领域的综合功能。
• 开发策略：项目开发采用零售平台模式，通过旗舰型购物中心带动整体发展，具有品牌化、规模化和持续性等特征。
• 设计机会与挑战：
  • 空间布局：现有方案中，商铺店面被办公楼核心筒截断，建议优化设计，保持商铺连续性以提升顾客体验。
  • 交通连接：地铁连接不够吸引人，需进一步优化，以提高项目的可达性和吸引力。
  • 多功能空间：缺乏大型的室内多功能活动空间，建议增加此类空间以提升项目的吸引力和使用率。
  • 自然采光：建议增加靠外墙的玻璃窗，以改善自然采光条件。
  • 中庭设计：中庭不需要延伸到所有楼层，第四层可以考虑设置封闭式楼板以提升空间利用率。

关键信息

地块与面积分析

• 地块A：面积31,038.60平方米，容积率9.6，AGFA为298,400平方米，覆盖率65%。
• 地块B：面积34,090.20平方米，容积率3.6，AGFA为152,900平方米，覆盖率69%。
• 地块B1：面积13,584.34平方米，AGFA为49,398平方米，覆盖率69%。
• 地块P：面积32,998.84平方米，包括绿化公园、下沉广场和道路。

建筑体量分析

• 1号楼：58层办公楼，高276.8米，AGFA为107,170平方米，占地2,000平方米。
• 2号楼：48层办公楼，高233.2米，AGFA为95,400平方米，占地2,000平方米。
• 3号楼：22层办公楼，高99.8米，AGFA为45,400平方米，占地2,000平方米。
• 4号楼：22层办公楼，高99.8米，AGFA为44,702平方米，占地2,000平方米。
• 5号楼：7层办公楼，高31.5米，AGFA为13,400平方米，占地2,000平方米。
• 6号楼：15层酒店，高64.7米，AGFA为20,766平方米，占地1,550平方米。
• 商业裙楼：4-7层，高23.8-41.3米，AGFA为124,012平方米，包括A区95,380平方米和B1区31,241平方米，商业总面积为148,899平方米。

平台开发

• 零售平台：南京购物中心将作为零售平台的一部分，通过品牌化、规模化和持续性发展，提升整体价值。
• 平台案例：
  • 苏州印象城：开业于2009年9月28日，总建筑面积136,008平方米，出租率95.5%，主力租户包括沃尔玛、Zara、H&M、C&A等。
  • 郑州印象城：开业于2009年9月25日，总建筑面积72,793平方米，出租率97.2%，主力租户包括沃尔玛、C&A、Bestseller等。
  • 杭州印象城：开业于2009年第四季度，总建筑面积52,761平方米，出租率97.0%，主力租户包括沃尔玛、C&A、JNBY等。

招商策略

• 项目将采用初步的前期开发招商策略，包括对主要租户的招商计划。
• 建议增加可租赁面积，尤其是在高价值楼层，以提升项目的商业价值和吸引力。

时间规划

• 项目建议时间表包括开发、建设、招商和运营等多个阶段，以确保项目的顺利推进和成功运营。

总结

南京购物中心作为河西CBD的重要组成部分，具有良好的地理位置和交通条件。项目通过优化设计，提升空间利用率和顾客体验，同时采用零售平台模式，以增强项目的竞争力和可持续发展能力。项目规划包括多个办公楼和酒店，以及一个大型的商业裙楼，总面积超过15万平方米，具备较大的发展潜力。通过借鉴苏州、郑州和杭州印象城的成功经验，南京购物中心有望成为区域内的商业标杆。