宏观视角看地产（二）：地产投资的短周期与长周期-20170910-华泰证券-17页

地产投资的短周期与长周期分析总结

核心内容

本报告分析了2017年地产投资的短周期与长周期表现，探讨了地产投资增长的驱动因素、周期性波动规律及未来趋势。

主要观点

• 地产投资存在明显的周期性波动，受行业发展周期、产业政策周期和宏观经济周期共同影响。
• 2017年地产投资增速为7%左右，短周期因素支撑了其超预期表现。
• 长周期分析显示，地产投资拐点向下的条件已经具备。

关键信息

短周期分析

1.1 今年以来地产投资强于预期

• 地产投资从2017年2月开始持续强劲，至7月底累计同比为+7.9%。
• 2017年地产投资增速高于2016年全年，但仍预计全年略回落。

1.2 土地供给扩张

• 地方政府扩大土地供给，带动“其他费用”项增长。
• 土地购置费累计同比从6.2%攀升至16.1%，成为地产投资超预期的重要原因。
• 土地成交价款累计同比高达41.0%。

1.3 地产销售的滞后影响

• 地产销售领先于地产投资，滞后时间在0-10个月之间。
• 销售带动投资有两种逻辑：主动再投资和被动投资。
• 主动再投资对应新开工面积增长，被动投资对应竣工面积增长。
• 2017年4月前后，去库存逻辑逐渐弱化，补库存逻辑增强。

1.4 政策主导的地产投资

• 棚户区改造等政策性投资对地产投资形成托底作用。
• 货币化安置有助于去库存和推动地产投资。
• 2017年棚户区改造目标为600万套，与去年持平。

1.5 全年地产投资增速预计

• 全年地产投资增速预计在7%左右。
• 投资将略回落，但不会迅速跌落。

长周期分析

2.1 地产投资长周期由多重因素决定

• 地产投资周期波动由行业发展周期、产业政策周期和宏观经济周期共同决定。
• 1999年12月至2017年4月，地产投资累计同比经历了4个完整周期。

2.2 地产行业发展周期

• 1998年之前，房地产行业处于萌芽期。
• 1998-2007年，行业进入高速发展期，年复合增速为5.4%。
• 2008年起，行业进入成熟期，年复合增速降至2.5%。

2.3 产业政策周期

• 房地产产业政策主要围绕调控、房价和民生工程三个方面。
• 政策周期对地产投资和房价有重要影响，如“90/70”政策、棚户区改造等。

2.4 宏观经济周期

• 地产投资与GDP增速呈正相关。
• 利率变动对地产投资影响滞后，但近期利率上行可能抑制地产投资。

2.5 地产投资拐点条件具备

• 行业发展周期已进入成熟期，地产投资波动减小。
• 产业政策从整体宽松转向边际收紧，影响地产投资。
• 宏观经济小幅回升，但需求侧变化不大，利率上行将抑制地产投资。

风险提示

• 利率上行对地产企业融资影响超预期。

附录：相关图表

• 图表1：房地产企业土地购置加速
• 图表2：地产投资中其他投资向上、建筑工程投资和安装工程投资向下
• 图表3：土地购置费对地产投资的贡献
• 图表4：北上深“十三五”土地供应和住房规划
• 图表5：公共财政支出与收入对比
• 图表6：公共财政差额
• 图表7：土地使用权出让收入接近前期高点
• 图表8：地产销售先于地产投资
• 图表9：销售领先地产投资0-10个月
• 图表10：相关系数矩阵显示建筑工程与新开工、安装工程与竣工相关性较强
• 图表11：新开工 vs 竣工
• 图表12：建筑工程 vs 安装工程
• 图表13：未来棚改&货币化棚改节奏
• 图表14：地产投资存在明显的周期性波动
• 图表15：地产投资的上行周期和下行周期
• 图表16：城市人均住宅建筑面积
• 图表17：地产投资与行业发展周期
• 图表18：地产投资与基建投资的负相关性
• 图表19：地产投资与房价指标
• 图表20：部分民生相关的地产政策执行情况
• 图表21：部分重要的地产产业政策
• 图表22：地产投资 vs GDP
• 图表23：地产投资 vs 基准利率
• 图表24：利率强上行后地产投资回落
• 图表25：地产投资周期波幅逐渐减小