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地产加速迈入下半场：信用增强策略总结

核心内容

本周地产债市场在政策调整和市场情绪变化下，呈现一定的波动性。分析师高宇提出，当前应聚焦1年至3年期中短久期资产，兑现5年期以上长期资产的收益。1Y可适度下沉至AA+和AA，3Y可下沉至AA+，同时可配置3年期非公开发行信用债以博取流动性利差。城投债方面，建议关注优质区县下沉评级或基本面反转区域，避免配置“网红城市”城投债。地产债方面，应优先配置经营能力佳、项目分布集中在一二线及强三线城市的AAA龙头民企及地方国企标的，期限以1-2年为主，避免高杠杆、周期风险管理能力弱的地产公司。

主要观点

• 投资策略调整：在地产债市场中，应更加关注中短久期资产，适度下沉评级以获取收益。
• 政策支持加强：中央及地方层面的地产政策持续释放利好信号，包括房贷利率下调、首付比例降低等。
• 市场风险提示：地产政策存在超预期收紧或放松的风险，地产需求不振亦可能对市场造成压力。
• 信用债市场回暖：年后发行市场进一步回暖，净融资额转正，产业债和城投债发行规模均有所增长。

关键信息

政策动态

• 2月24日：住建部召开“推动住房和城乡建设高质量发展”发布会，强调保持房地产市场平稳运行，明确地产政策四性：连续性、稳定性、协调性、精准性。
• 2月25日：住建部和银保监会联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，鼓励保险资金支持保障性租赁住房建设。
• 地方政策：多地房贷利率下调，包括深圳、杭州、苏州、广州、东莞、蚌埠、佛山、驻马店等，部分城市首付比例也有所降低。

违约与评级变动

• 违约事件：2月18日，18泛海G18.79亿本金展期；2月22日，阳光城6只中票和1只PPN触发交叉违约，其中21阳光城MTN001已发生实质性违约，大公资信将其主体评级从BBB下调至BB。
• 评级下调：上海城地香江、江苏中南建设、广东海印三家主体本周评级下调。
• 评级观察：部分发行人被列为评级观察对象，包括上海科华生物。

一级市场情况

• 发行量：本周信用债总发行量达3760亿元，较上周增加1167亿元。
• 分券种发行量：企业债发行量减少，但超短融和私募债发行量显著增长。
• 发行期限和利率：各券种平均发行期限延长，发行利率涨跌不一，PPN、超短融、公司债发行利率分别下浮26BP、14BP、28BP，中期票据发行利率上浮30BP。
• 城投与产业债：产业债发行规模占67%，主要集中在3年期以下AAA等级；城投债发行集中于5年期以下AA+等级，北京、江苏、广东发行规模领先。

二级市场表现

• 成交额：产业债成交中票较上周增加，城投债PPN和短融成交额也有显著增长。
• 收益率变动：本周收益率普遍上行，但中短票和城投债YTM仍处于25分位数以下。
• 地产债表现：AA级地产债收益率略有上行，其余收益率略有下行。
• 分位数图：中短票和城投债当前收益率分位数图显示市场整体处于较低水平。

风险提示

• 地产政策可能超预期收紧或放松；
• 地产需求持续不振可能对市场造成压力。

投资评级说明

• 证券评级：以报告日后6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，分为买入、增持、中性、减持。
• 行业评级：以报告日后6个月内行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准，分为看好、中性、看淡。
• 提醒：投资决策应基于个人实际情况，不应仅依赖投资评级。

法律声明

• 本报告由浙商证券股份有限公司制作，信息来源于公开资料，不保证其真实性、准确性及完整性。
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图表与表格目录

• 图1：整体信用债市场周发行节奏
• 图2：分券种看当周发行量变化
• 图3：分券种看当周发行期限和发行利率的变化
• 图4：城投和产业债当周发行量的变化
• 图5：分省市看信用债发行量和发行利率
• 图6：分行业看信用债发行量、发行期限和发行利率
• 图7：分券种产业债和城投债当周成交额变动
• 图8：分评级产业债和城投债当周成交额变动
• 图9：分期限产业债和城投债当周成交额变动
• 图10：二级资本债本周收益率变动
• 图11：中短票本周收益率变动
• 图12：城投债本周收益率变动
• 图13：地产债本周收盘收益率变动
• 图14：永续债本周利差变动
• 图15：中短票当前收益率分位数图
• 图16：城投债当前收益率分位数图
• 表1：本周信用债市场新闻政策概览
• 表2：本周信用债市场负面事件大全