T25_中国科创中心租金指数_22Q3_7页_1mb

2022年第三季度T25中国科创中心租金指数总结

核心内容概览

2022年第三季度，T25中国科创中心租金指数录得 145.5，环比下跌 0.9%，2022年前三季度累计下跌 1.2%，跌幅与同期全国写字楼租金指数持平。整体来看，科创中心租金表现略弱，但仍高于全国写字楼平均水平 9.2%。

主要观点

• 租金指数变化：T25科创中心租金指数连续两季度下跌，本季录得 145.5，环比下跌 0.9%，表明市场租金承压。
• 空置率上升：T25科创中心整体空置率环比上升 1.1个百分点至 17.6%，连续第三季上升，但仍低于全国写字楼平均空置率。
• 租赁需求小幅回升：25个科创中心净吸纳量由负转正，录得 2.7万平方米，但净吸纳率仅为 0.1%，低于全国写字楼市场 0.5%。
• 行业整合趋缓：平台互联网企业整合影响减弱，部分子行业如人工智能、物联网、新能源材料等开始显现新的需求动能。
• 品质升级趋势明显：租户对楼宇品质的升级需求持续，甲级写字楼去化量占比达 90%，显示市场对高质量办公空间的偏好。

关键信息

科创中心租金指数

• T25租金指数：145.5（环比下跌0.9%）
• 累计跌幅：1.2%（2022年前三季度）
• 与全国写字楼对比：仍高出 9.2%

租金变化子市场

• 租金下跌：18个科创中心子市场租金录得下跌，其中6个跌幅超过 1%（如杭州蒋村、未来科技城，北京望京等）。
• 租金持平：4个科创中心子市场租金保持不变。
• 租金上升：3个科创中心子市场租金上升（如上海张江）。

空置率变化

• 整体空置率：17.6%（环比上升1.1个百分点）
• 空置率上升子市场：17个，其中3个上升幅度超过 5个百分点（如北京望京、上海徐汇滨江、成都金融城）。
• 空置率下降子市场：8个，如广州琶洲、深圳后海等。

净吸纳量

• 净吸纳量：2.7万平方米（由负转正）
• 净吸纳率：0.1%（低于全国写字楼市场0.5个百分点）
• 需求复苏：部分科创中心子市场如上海徐汇滨江、广州琶洲、西安高新等净吸纳量小幅改善。

租户行业分析

• 互联网行业：平台互联网整合接近尾声，但互联网+生活服务类企业租赁面积占比仍处缩减。
• 新兴科技领域：人工智能、AR/VR、物联网等领域的租赁面积占比上升，前三季度累计贡献 60%，较去年同期增加 26个百分点。
• 领军型企业：贡献 13% 的租赁面积，环比上升 12个百分点，显示其扩张意愿有所回暖。

市场趋势

• 新增供应：第三季度全国写字楼新增供应 140万平方米，其中过半数来自华东地区，武汉和成都核心区位也有多个新项目入市。
• 租赁行为：升级和扩租交易分别环比上升 56% 和 20%，显示租户对楼宇品质和空间扩展的需求。
• 政策影响：中共二十大提出发展实体经济和促进数字经济与实体经济融合，为科技行业复苏提供政策支持。

数据来源与联系方式

• 数据来源：世邦魏理仕中国区研究部，2022年11月
• 联系人：
  • 谢晨（研究部负责人，中国区）：Sam.xie@cbre.com
  • 胡乐毅（资深董事，中国区研究部）：Shirley.hu@cbre.com
  • 吴祎仪（高级分析师，中国区研究部）：Joey.wu@cbre.com
  • 全球研究团队：
    • Richard Barkham（全球首席经济学家）：Richard.barkham@cbre.com
    • Henry Chin（全球研究亚太区负责人）：Henry.chin@cbre.com.hk
    • Neil Blake（全球预测与分析负责人）：Neil.blake@cbre.com

免责声明

本报告由世邦魏理仕中国区研究部撰写，信息及预测来自可靠来源，但未经核实。本报告仅供世邦魏理仕客户和专业人士使用，不可作为证券或金融产品的买卖依据。世邦魏理仕对因使用本报告而产生的任何损失概不负责。