20211013-远东资信-2021年9月房地产行业观察与债市运行动态_商品房成交量连续出现下滑_华夏幸福公布债务重组方案_23页_778kb

商品房成交量连续出现下滑，华夏幸福公布债务重组方案

一、行业运行动态

1. 商品房量价

• 成交量大幅下滑：2021年9月，国内30大中城市商品房成交面积为1211.31万平方米，环比下降7.46%，同比下降33.44%。
• 房价涨幅放缓：百城新建住宅平均价格为16175元/平方米，同比上涨3.40%，环比上涨0.14%，涨幅较上月回落。
• 城市分化明显：9月一线、二线、三线城市住宅价格同比分别上涨2.74%、3.10%、2.44%。
• 二手房供应下降：全国城市二手房出售挂牌量指数较上月下降6.70%，二手房价格由涨转跌。

2. 房地产贷款利率

• 房贷利率持续上涨：截至9月，全国房贷利率已连续8个月上涨，抑制了购房需求。
• 部分城市利率略有回落：9月环比上涨10BP以上的城市仅有4个，还有3个城市略有下降。
• 公积金利率上调：福建省和天津市将第二套住房公积金贷款利率上调至3.575%。

3. 房地产信托

• 新成立规模下降：9月房地产信托新成立规模为162.13亿元，环比下降43.14%。
• 平均收益率高于其他行业：9月房地产信托平均收益率为7.39%，高于基础产业、工商企业及金融业的平均收益率。

二、行业政策动态

1. 中央政策动态

• 自然资源部加强土地信息披露：要求各地提高存量住宅用地信息披露水平，提升土地市场透明度。
• 央行与银保监会释放宽松信号：强调维护房地产市场健康发展与住房消费者权益，提出“稳地价、稳房价、稳预期”目标。
• 支持保障性租赁住房建设：多个城市出台政策，推动保障性租赁住房发展。
• 粤港澳大湾区政策支持：横琴粤澳深度合作区与前海深港现代服务业合作区相关政策发布，支持区域发展。

2. 地方政策动态

• 部分三四线城市推出“限跌令”：如株洲、桂林、张家口等城市限制商品房价格下跌，以稳定市场。
• 多地支持保障性租赁住房建设：包括郑州、厦门、武汉、广州、杭州、天津等地，推动租赁住房发展。
• 部分城市仍收紧调控：如厦门加强住房金融管理，芜湖强化房地产信贷监管，深圳加强土地购置资金核查。

三、重点公司动态

1. 重点房企销售数据

• TOP100房企销售额大幅下降：9月销售额同比下降36.2%，销售回款受阻。
• 阳光城担保金额远超净资产：累计为子公司提供担保金额达941.77亿元，占净资产306.84%。
• 恒大出售盛京银行股份：出售19.93%股份，对价99.93亿元，仍持有14.57%股份。
• 蓝光发展新增逾期债务：新增未能偿还债务本息28.43亿元，累计逾期金额达215.07亿元。
• 华夏幸福公布债务重组方案：通过出售资产、股权、展期等方式处理2192亿元金融债务。

2. 债券融资情况

• 万科发行低利率债券：发行20亿元5年期中期票据，票面利率3.08%，反映公司信用风险较低。
• 金融街发行低利率公司债：发行25亿元5年期公司债，票面利率3.33%，反映公司有较强股东支持。
• 弘阳地产发行高利率优先绿色票据：发行2亿美元，利率9.50%，反映公司流动性压力较大。

四、房地产行业债券市场运行动态

1. 债券发行与到期

• 9月房地产行业债券净融资为负：发行676.52亿元，偿还914.69亿元，净融资-238.16亿元。
• 行业债券存量规模压降：去年9月至今年9月，行业债券存量规模压降约1800亿元。

2. 违约债券

• 新增违约债券5只：逾期本息合计48.90亿元，涉及天津房地产集团、华夏幸福、上海三盛宏业、重庆协信远创、四川蓝光发展。
• 违约类型多样：包括未按时兑付本息、本息展期等。

3. 信用级别调整

• 4家房企主体级别下调：恒大、富力、新力、花样年，其中恒大下调5个子级，新力下调2个子级，协信下调1个子级。
• 19只债券债项级别下调：平均下调3.4个子级，反映市场对房企信用风险的担忧。

4. 行业信用利差

• 9月信用利差上升：房地产行业信用利差（中位数）为68.40BP，较8月上升12.47BP。
• 分等级利差变化：AAA级利差上升10.61BP，AA+级上升7.49BP，AA级下降7.22BP。

五、总结与展望

1. 行业现状

• 销售与回款双降：房地产销售量持续下滑，房企面临资金周转困难。
• 债务压力加剧：部分房企债务融资困难，叠加销售回款受阻，债务风险上升。
• 政策释放宽松信号：央行、银保监会提出维护市场与消费者权益，部分城市出台“限跌令”和租赁住房政策。

2. 政策与市场展望

• 监管态度趋缓：政策虽释放边际宽松信号，但整体基调未变，房企仍需面对融资与销售双重压力。
• 房企需加快资产处置：部分房企已开始出售资产、股权，以缓解债务压力。
• 关注大型房企信用风险：如恒大、富力、蓝光发展等，其信用风险对市场影响较大。
• 未来政策可能继续聚焦：防范系统性风险，推动房地产行业健康发展，支持租赁住房建设。

六、作者与机构信息

• 作者：申学峰，中央财经大学金融学硕士，远东资信研究与发展部助理研究员。
• 远东资信：中国第一家社会化专业资信评估公司，成立于1988年，专注于信用评估与研究。