20230115-开源证券-房地产行业周报_四项行动化解房企风险_金融支持地产政策不断出台_14页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

2023年房地产行业政策持续宽松，中央和地方政府出台多项措施以稳定市场、改善房企融资环境及支持购房需求。分析师齐东对房地产行业维持“看好”评级，认为政策底已明确，销售基本面触底，市场信心逐步恢复，行业估值有望修复。

主要观点

• 政策支持持续加强：中央层面通过四项具体行动化解优质房企风险，改善资产负债表，包括“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”。同时，央行和银保监会强调房地产融资平稳有序，推动行业向新发展模式过渡。
• 地方政策放松：多地出台公积金政策支持，提高贷款额度、放宽购房限制。例如，长沙对二孩及以上家庭增加购房指标，武汉二环外取消限购，推行“带押过户”等措施。
• 销售端表现：新房成交面积同比下降，但环比有所回升；二手房成交量同比持平，但环比有所增长。一线城市新房成交表现相对较好，三四线城市则持续低迷。
• 投资端动态：土地成交面积同比增长，但成交总价下降，溢价率环比上升。宁波第四批次集中供地结束，部分地块成功出让，显示市场仍有一定活跃度。
• 融资端变化：国内信用债发行规模同比下降，海外债发行则大幅增长。房企融资环境有所改善，但整体仍面临一定压力。
• 市场表现：本周房地产指数下跌1.65%，板块表现弱于大市，部分个股表现分化，电子城、京基智农等涨幅靠前，中交地产、新华联等跌幅较大。
• 投资建议：维持房地产行业“看好”评级，认为后续政策将继续宽松，行业具备较好的投资机会。

关键信息

政策端

• 中央层面：央行和银保监会提出四项行动，改善优质房企资产负债表，支持房地产市场平稳运行。
• 地方层面：多地放宽限购、提高公积金贷款额度，支持“带押过户”等交易方式。

销售端

• 新房成交：2023年第2周，全国64城商品住宅成交面积同比下降18%，但环比增长31%。一线城市同比增速为8%，三四线城市同比增速为-22%。
• 二手房成交：23城二手房成交面积同比持平，但环比增长，二线城市表现相对较好。

投资端

• 土地成交：全国100大中城市土地成交面积同比增长9%，但成交总价同比下降。二线城市土地成交面积同比增加64%。
• 宁波供地：第四批次集中供地结束，成交总价49.6亿元，平均溢价率10.13%，部分地块被轨交公司摘得。

融资端

• 信用债：发行规模同比下降68%，环比减少29%，平均加权利率4.1%。
• 海外债：发行规模同比增加109%，环比增加243%，平均加权利率9.21%。

风险提示

1. 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
2. 调控政策超预期变化，行业波动加剧。

图表目录

• 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降
• 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增长
• 图3：2023年第2周64大中城市成交面积同比下降环比增加
• 图4：2023年第2周64大中城市中一线城市成交面积同比环比增加
• 图5：2023年第2周64大中城市中二线城市成交面积同比下降环比增加
• 图6：2023年第2周64大中城市中三四线城市成交面积同比下降环比增加
• 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差
• 图8：23城二手房成交单周同比增长
• 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好
• 图10：100大中城市土地成交面积同比增长
• 图11：100大中城市土地成交总价同比下降
• 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长
• 图13：国内信用债发行规模同比下降
• 图14：海外债发行同比增长
• 图15：债券发行规模累计同比降幅仍较大
• 图16：本周房地产指数下跌1.65%，板块表现弱于大市

表格目录

• 表1：中央多部支持地产平稳运行，多地公积金政策持续放松
• 表2：本周房地产行业个股中电子城、京基智农、中国国贸涨幅靠前
• 表3：本周房地产行业个股中中交地产、新华联、三湘印象跌幅靠前