20210307-中泰证券-房地产行业周观点_地价房价预期三稳下_龙头房企经营确定性增强_12页_1mb

房地产行业周观点总结

核心内容

2021年政府工作报告对房地产行业定调为“稳地价、稳房价、稳预期”，整体市场以平稳发展为主。随着新型城镇化的推进，房地产行业进入新一轮周期复苏，核心城市房地产销售持续发力，同时老旧小区改造提速，为行业带来潜在需求释放。

主要观点

• 政策导向稳定：政府工作报告延续了“房住不炒”的定位，强调房地产行业的平稳发展，未出现明显政策转向。
• 城镇化推动需求：十四五期间，常住人口城镇化率目标提高至65%，为房地产行业提供长期增长动力。
• 龙头房企经营确定性增强：在政策调控和市场稳定背景下，龙头房企的抗周期能力提升，经营质量改善，结算利润率回升，成为投资机会。
• 销售复苏明显：2021年全国商品房销售面积累计同比增长131.5%，其中一线城市增长最快，达到182.4%。
• 土地市场分化：一线城市土地供应趋缓，但成交楼面价上涨，三四线城市土地成交楼面价增长显著，溢价率提升。

关键信息

行业概况

• 上市公司数量：128家
• 总市值：19,892.13亿元
• 自由流通市值：9,181.06亿元

投资评级

• 评级：增持（维持）
• 推荐公司：A股头部房企（万科A、新城控股、保利地产、中南建设）及H股低估值修复机会（融创中国）

销售回顾（2.27-3.5）

• 重点监测33城累计成交面积：556.7万m²，环比下降5.1%
• 2021年累计成交面积：4175.7万m²，累计同比增长131.5%
• 一线城市成交面积：96.2万m²，环比增长9.6%，累计同比增长182.4%
• 二线城市成交面积：244.1万m²，环比增长10.8%，累计同比增长94.1%
• 三线城市成交面积：216.4万m²，环比下降22.3%，累计同比增长160.5%

土地供应（2.15-2.21）

• 百城土地宅地供应规划建筑面积：99万m²，2021年累计供应5117万m²，累计同比下降3.5%
• 供求比：0.74
• 一线城市无土地供应
• 二线城市供应规划建筑面积：89万m²，累计供应2522万m²，累计同比下降0.1%，供求比0.86
• 三四线城市供应规划建筑面积：10万m²，累计供应2152万m²，累计同比下降1.3%，供求比0.66

土地成交（2.15-2.21）

• 百城土地住宅用地成交规划建筑面积：174万m²，2021年累计成交6946万m²，累计同比下降1.2%
• 一线城市成交建筑面积：58万m²，累计同比增长6.8%
• 二线城市成交建筑面积：100万m²，累计同比增长0.6%
• 三四线城市成交建筑面积：16万m²，累计同比下降4.4%
• 百城土地成交楼面价：13961元/m²，环比增长168.1%，同比增长74.3%
• 整体溢价率：11.7%，2021年平均溢价率15.2%，较去年同期增长4.2个百分点

风险提示

• 融资环境超预期收紧
• 调控政策超预期收紧

投资建议

• 推荐关注A股头部房企及H股低估值修复机会
• 龙头房企在政策调控下经营确定性增强，具备投资价值

图表目录

• 图表1：重点跟踪城市成交情况
• 图表2：房管局商品房网签数据
• 图表3：百城土地供应情况
• 图表4：百城土地挂牌楼面价
• 图表5：百城土地供应量
• 图表6：百城土地供应价
• 图表7：百城土地成交建筑面积
• 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率
• 图表9：百城土地成交量
• 图表10：百城土地成交价及溢价率

投资评级说明

• 股票评级：

  • 买入：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上
  • 增持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间
  • 持有：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间
  • 减持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上

• 行业评级：

  • 增持：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上
  • 中性：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间
  • 减持：预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上

重要声明

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