同策房产咨询-20170807上海市场周报_15页_2mb

同策市场每周观察总结（2017年07月31日——2017年08月06日）

核心内容概述

本周上海房地产市场整体呈现量价齐跌的态势，各细分市场均受到调控政策影响，成交量下滑明显，价格波动不一。市场供应持续低迷，新房项目几乎无入市或开盘行为，导致市场进入观望状态。部分区域如宝山、青浦等则因土地供应或项目稀缺性，出现价格上扬或去化周期变化。

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各类物业市场分析

商品住宅市场

• 成交量：10.36万平米，环比下降30%
• 成交均价：52151元/平米，环比上升6%
• 供应情况：本周无项目入市，供应量为0

主要观点：

• 上海商品住宅市场持续低迷，成交量持续走低，而均价有所回升。
• 市场去化周期由去年的5个月左右回升至8.7个月，显示去库存压力有所增加。
• 未来随着政策执行和预售许可证加快审批，去化周期可能进一步延长至12个月以上，市场调整预期增强。

成交结构：

• 90平米以下及90-120平米的刚需房源占据成交6成，成为主力。
• 3-5万元/平米均价段房源成交占比最高，达46.98%。

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公寓市场

• 成交量：8.44万平米，环比下降34%
• 成交均价：53115元/平米，环比上升7%
• 供应情况：本周无项目入市，供应量为0

主要观点：

• 公寓市场成交量下降，但均价上升，主要受高端项目带动。
• 宝山区即将有2幅纯宅地入市，预计提供2216套住宅，有助于缓解区域供应紧张。

成交结构：

• 高端项目如广东发展银行大厦、仁恒公园世纪、瑞虹新城悦庭等成交表现突出，均价均超过10万元/平米。
• 300-500万元总价段房源占比30.30%，仍是成交主力。

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别墅市场

• 成交量：1.92万平米，环比下降7%
• 成交均价：47908元/平米，环比持平
• 供应情况：本周无项目入市，供应量为0

主要观点：

• 青浦朱家角板块连续三周占据联排别墅销冠，显示其市场热度。
• 松江余山板块的上海紫园别墅及青浦徐泾板块的英庭名墅等项目表现亮眼。

成交结构：

• 联排别墅以青浦朱家角板块为主力，独栋别墅则以松江佘山和青浦徐泾板块为主。

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商业市场

• 成交量：1.60万平米，环比下降6%
• 成交均价：23574元/平米，环比下降15%
• 供应情况：本周无项目入市，供应量为0

主要观点：

• 商业市场整体量价齐跌，但宝山大场板块的社区商铺表现突出。
• 商业项目多为综合体商铺、住宅配套商铺等，市场关注度上升。

成交结构：

• 宝山大场板块的汇枫景苑项目成为销冠，其地理位置优越，周边配套成熟。

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办公市场

• 成交量：1.25万平米，环比下降65%
• 成交均价：23335元/平米，环比下降24%
• 供应情况：本周无项目入市，供应量为0

主要观点：

• 办公市场受政策高压影响，成交量和均价均大幅下滑。
• 嘉定区因轨交和高架等利好，办公市场表现相对较好。

成交结构：

• 嘉定主城区的嘉乐东润舒庭项目成为本周销冠，带动区域成交量。

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本周案例分享：招商中环华府

• 物业地址：宝山环镇北路文海路路口
• 开盘时间：2017年5月10日加推
• 价格：均价7.5万元/平米
• 户型：100-120平米三房
• 去化情况：仅1套房源在售，预计9月加推

项目卖点：

• 品牌房企打造，产品稀缺，适合刚需及改善型购房者。
• 户型设计合理，采光良好，功能性强，精装升级。
• 交通便利，毗邻轨交7号线，规划多条轨道交通线路。
• 商业配套成熟，周边有沃尔玛、家乐福、宜家等生活设施。

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关键信息总结

• 政策影响：调控政策持续从严，市场预期未明显改善，新房销售市场几乎休眠。
• 市场趋势：商品住宅、公寓、商业及办公市场均出现成交量下滑，部分市场均价上涨。
• 区域动态：宝山区即将有2幅纯宅地入市，可能缓解区域供应紧张；青浦朱家角板块持续领跑别墅市场。
• 项目表现：招商中环华府因稀缺性及优质配套成为本周关注焦点。

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同策咨询研究部信息

• 研究总监：宋红卫
• 联系方式：Tel: 51560606-8139 / 13816098769
• 公司网址：www.tospur.com
• 微信公众号：同策咨询研究部 & 老张宏论

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总结

本周上海房地产市场整体表现低迷，成交量下降，价格波动不一，政策调控对市场影响显著。商品住宅市场因供应短缺及政策收紧，去化周期延长，存在去库存压力；公寓市场虽成交量下降，但高端项目带动均价上扬；别墅市场仍以青浦朱家角板块为主力；商业市场受区域项目带动，部分板块表现较好；办公市场因政策高压及供应不足，成交量和均价均大幅下滑。未来市场走势仍需关注政策变化及土地供应情况。