20220110-中国银河-房地产12月行业动态报告_销售环比连续两月为正_一季度为配置佳期_36页_2mb

房地产行业动态报告总结（2022年1月10日）

核心内容

2021年12月，房地产行业销售数据呈现以下特点：

• 销售环比增长：30城新房销售面积环比增长16.16%，成交套数环比增长7.33%。
• 同比降幅扩大：30城新房销售面积同比增速为-22.79%，较11月有所扩大。
• 区域分化明显：一线、二线、三线城市销售面积同比增速分别为-20.56%、-9.52%、-45.30%；环比增速分别为12.44%、27.29%、-1.78%。三线城市销售压力最大。
• 去化周期略降：十大城市存销比为11.16，环比下降0.54，去化周期下降4.62%，整体库存不高。一线城市去化周期显著低于二线城市。

预计2022年全国商品房销售额同比增速在-7.7%左右，销售恢复将较以往更慢，预计在二季度企稳。

主要观点

1. 政策支持力度加大：9月以来政策对房地产表态偏暖，政策底已过，未来政策将从信贷端逐步过渡到需求端，支持首套和改善型住房，强化房企融资支持，地方政策自主性增强。
2. 房企信用分化：央企国企和优质民企财务健康、信用较强，但部分房企仍面临流动性紧张，信用分层逻辑加强。
3. 行业进入成熟调整期：中国房地产告别暴涨时代，进入平稳健康发展时期，城市化进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段。
4. 人口结构变化影响需求：人口增速放缓，老龄化加剧，三胎政策放开，未来置业人群将逐步萎缩，房地产需求受到抑制。
5. 物业管理行业分化：物管板块业绩继续高增，但增速与体量无明显关联，逐步向独立运营过渡，仍是黄金赛道。

关键信息

销售情况

• 2021年12月，30城新房销售面积为1582.61万平方米，同比增速-22.79%，环比增速16.16%。
• 成交套数为148081套，同比增速-24.33%，环比增速7.33%。
• 三线城市销售压力最大，同比和环比增速持续走低。

土地市场

• 第二轮土拍结束，整体热度下降，平均溢价率为4.0%，较首批集中供地下降11.27pct。
• 民企拿地收缩，国企拿地活跃，拿地权益面积占比提升至74.08%，权益金额占比提升至84.32%。
• 第三轮土拍规则放松，多数城市下调保证金比例，部分城市增加“摇号”机制。

公司信用分析

• 财务健康度：A+H股房企平均净现金流为55.47亿元，平均存货周转率为0.32，企业逐渐倾向于高质量周转。
• 风险指标：2021H1，A+H股房企平均剔除预收账款后的资产负债率为71.01%，净负债率为89.28%，现金短债比为1.90，三道红线仅有一项略微越线。
• 优质房企表现：万科、保利、金地、招商蛇口等龙头房企财务指标稳健，具备较强的抗风险能力。

美元债市场

• 2022年上半年房企美元债到期规模较大，预计全年约600亿美元，主要集中于前两个季度。
• 信用风险企业将减少，行业信用分层逻辑加强，部分房企如佳兆业、恒大、碧桂园等面临较大的偿债压力。

投资建议

• 短期配置：政策偏暖推动估值提升，板块具备“低估值、低仓位、高股息”特征，安全边际和弹性充足，今年四季度至明年一季度为配置佳期。
• 中长期关注：集中度提升、盈利企稳预期下，“三好房企”（管理优异、融资通畅、多元化发展）将享有更高估值溢价。
• 推荐股票：
  • 住宅开发：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。
  • 物业管理：招商积余（001914）、碧桂园服务（6098.HK）、华润万象生活（1209.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、金科服务（9666.HK）、新大正（002968）。

风险提示

• 风险事件发酵超预期。
• 融资环境改善不及预期。

行业发展趋势

• 城市化进入后半程：城镇化率从1998年的33.35%增长至2020年的63.89%，平均每年上升1.3%。
• 市场转向存量阶段：随着城市化进程放缓，存量房交易将成为主流，预计未来主流城市存量房交易占比将大幅提升。
• 人口结构变化：劳动年龄人口下降，老龄化加剧，影响房地产需求。
• 政策导向：政策将更加注重调控与调整并行，推动行业平稳健康发展。

行业数据图示

• 图1：30大中城市新房成交面积情况
• 图2：30大中城市新房成交套数情况
• 图3：30大中城市月成交面积同比及环比
• 图4：重点一二三线城市成交面积环比
• 图5：十大城市可售面积及存销比
• 图6：一线4城可售面积及存销比
• 图7：二线6城可售面积及存销比
• 图8：22城第二批集中供地供应量
• 图9：22城第二批集中供地成交情况
• 图10：22城第二批集中供地成交情况
• 图11：22城第二批集中供地溢价率情况对比
• 图12：国企、民企拿地权益面积及数量
• 图13：国企、民企拿地权益金额
• 图14：中资美元债发行与到期量走势
• 图15：房企中资美元债到期额分布
• 图16：中国总人口增长情况
• 图17：中国1949-2019出生人口数及出生率
• 图18：中国人口结构分布
• 图19：中国人口年龄段2017年、2000年分布
• 图20：中国城镇化率变化情况
• 图21：主要国家城镇化情况
• 图22：70城房价指数
• 图23：城市人口变动情况
• 图24：美国城市化率及中国城镇化率变化趋势
• 图25：美国存量住房销售占住房销售市场的主导地位

结论

房地产行业正经历从高速增长向平稳健康发展的转型，政策支持和市场调整并行。短期内，政策利好推动估值修复，中长期来看，行业集中度提升和盈利稳定将成为主要趋势。建议投资者关注财务稳健、管理优秀、融资通畅的房企及物业管理板块，把握配置窗口期。