房地产行业12月行业动态报告：销售环比连续两月为正，一季度为配置佳期-20220110-银河证券-36页_2mb

报告摘要

房地产行业动态报告总结

核心内容

2021年12月，房地产行业呈现销售环比连续两月为正，但同比降幅扩大的趋势。30城新房销售面积同比增速为 -22.79%，环比增速为 16.16%。分线来看，一线、二线、三线城市同比成交面积增速分别为 -20.56%、-9.52%、-45.30%，环比增速分别为 12.44%、27.29%、-1.78%。三线城市销售压力最大，同比和环比增速持续走低。预计2022年全国商品房销售额同比增速在 -7.7% 左右。

主要观点

销售趋势：
- 12月销售同比降幅扩大，但环比连续两月为正，显示市场开始复苏。
- 三线城市销售压力最大，而一线和二线城市销售环比有所回升。
去化周期：
- 截至2021年12月31日，十大城市的存销比为11.16，较上月下降0.54，去化周期环比下降4.62%。
- 一线城市去化周期显著低于二线城市。
土拍市场：
- 二轮土拍整体热度下降，平均溢价率为4.0%，较2020年下降6.88pct，较首批集中供地下降11.27pct。
- 民企拿地收缩，国企拿地活跃，拿地份额明显提升。
政策支持：
- 政策底部已过，未来政策将更注重需求端支持，如首套和改善型住房的信贷支持。
- 各地有更大的自主权进行政策调整，未来“限涨”和“限跌”并行。
企业信用分析：
- 央企和国企财务健康，信用较强，而部分优质民企表现也较为稳健。
- 2022年上半年房企偿债压力较大，下半年有所缓释，房企信用分层逻辑加强。

关键信息

销售数据：
- 12月30城新房销售面积1582.61万平方米，同比增速-22.79%，环比增速16.16%。
- 成交套数为148081套，同比增速-24.33%，环比增速7.33%。
土拍情况：
- 第二批土拍平均溢价率4.0%，较2020年下降6.88pct。
- 国企拿地权益面积占比74.08%，权益金额占比84.32%，较第一批集中供地提升。
政策趋势：
- 9月以来政策偏暖，但“房住不炒”基调不变，未来政策将更注重需求端支持。
- 地方有更大自主权进行政策调整，未来“限涨”和“限跌”并行。
企业信用分析：
- 2021H1，A+H股房企平均剔除预收账款后的资产负债率为71.01%，净负债率为89.28%，现金短债比为1.90。
- 优质房企如万科、保利、金地等表现稳健，而部分企业如泰禾、阳光城等需警惕。
美元债到期情况：
- 2022年全年预计有近600亿美元的中资美元债到期，主要集中于前两个季度。
- 重点房企如恒大、碧桂园、绿地等面临较大偿债压力。

投资建议

短期配置：
- 政策偏暖推动估值提升，板块具备“低估值、低仓位、高股息”特征，具备足够的安全边际和弹性。
- 建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。
中长期布局：
- 在集中度提升和盈利企稳预期下，管理优异、融资通畅、多元化发展的“三好房企”将享有更高的估值溢价。
- 建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、碧桂园服务（6098.HK）、华润万象生活（1209.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、金科服务（9666.HK）、新大正（002968）。