物业管理行业2022年投资策略：行业整合持续，底线价值凸显-20211115-兴业证券-24页_1mb

物业管理行业2022年投资策略总结

核心内容

• 行业整合持续进行：随着房地产行业政策调控常态化，高杠杆房企通过出售物业板块回流现金，推动物管行业收并购活跃，估值水平在10-15倍PE之间。
• 第三方拓展加速：物管公司管理能力提升，第三方拓展团队建设增强，对关连方的依赖度下降，外拓能力成为关键。
• 商管行业增长弹性强：商管公司具备明确的2-3年开业计划，运营改善和轻资产输出模式推动业绩增长，优质商管公司具备较高估值潜力。
• 行业基本面保持高增长：尽管短期受房企信用风险影响，但物管行业长期仍具有高增长趋势，龙头公司具备先发、规模和品牌优势。
• 估值与安全边际：港股物管板块平均估值对应2021/2022年18.9/13.1XPE，头部公司仍享有估值溢价。

主要观点

• 收并购活跃：2021年多家物管公司完成收并购，涉及金额远超单个区域公司，反映行业整合趋势。
• 现金流与财务稳健：在手现金集中在头部物管公司，如碧桂园服务、华润万象生活、融创服务等，其融资成本低、三道红线指标良好，具备一定安全边际。
• 外拓成为增长主力：市场外拓合约面积占新增面积比例达56%，绿城服务、碧桂园服务、保利物业等公司外拓能力突出。
• 运营能力提升：商管公司通过运营改善和数字化建设提升出租率，如宝龙商业、华润万象生活、星盛商业出租率分别达92.3%、95.7%和94.7%。
• 股权激励制度完善：头部物管公司普遍实施股权激励计划，绑定管理层与核心员工，提升执行力和长期增长潜力。

关键信息

重点推荐公司及目标价

收并购案例

关连方情况

股权激励

商管公司基本面

风险提示

• 市场拓展和收购不及预期
• 增值业务拓展不及预期
• 收缴率不及预期
• 关连地产商信用风险