20250313-交银国际证券-房地产行业月报_低基数下销售跌幅收窄_小阳春成色或可期待_18页_737kb

房地产行业月报总结

核心内容

2025年2月，中国房地产行业在低基数背景下销售跌幅有所收窄，市场出现“小阳春”迹象。政策层面持续宽松，推动行业止跌回稳，同时地方政策也积极出台支持措施。主要开发商销售表现分化，国企表现优于民企，且部分房企已启动或推进债务重组进程。

主要观点

• 销售表现：2月前百开发商销售总额环比下降18.1%，22家上市开发商销售额环比下降3.9%。多数国企同比增速由负转正，而多数民企仍保持下跌趋势。前50房企中，国企合同销售额市占率升至71.6%。
• 价格走势：国家统计局数据显示，各线城市新建和二手住宅价格同比跌幅收窄，环比跌幅亦有所改善。
• 市场预期：随着政策持续宽松，预计3月“小阳春”成色可期，应关注各线城市和国/民企之间的分化。
• 政策动向：中央层面继续强调稳定楼市股市，地方层面出台26条宽松政策，包括购房补贴、降低首付比例、优化公积金政策等。
• 房企动态：部分房企如越秀地产、华润置地、保利发展等表现较为积极，而金科股份、时代中国等则面临较大的债务重组压力。

关键信息

销售数据

• 前百开发商：2月全口径销售总额为1,981亿元，环比下降18.1%。
• 22家上市开发商：2月销售额环比下降3.9%，销售面积环比下降1.0%，销售均价环比下降7.8%。
• 前两个月累计销售额：前百开发商合同销售总额同比下跌3.1%，降至4,402亿元。

价格指数

• 新建商品住宅价格：2025年1月同比下跌5.4%，环比下跌0.1%。
• 二手商品住宅价格：2025年1月同比下跌7.8%，环比下跌0.3%。
• 城市分化：一/二/三线城市新建住宅价格同比跌幅分别为-3.4%、-5.0%、-6.0%，二手房价格同比跌幅分别为-5.6%、-7.6%、-8.2%。

实体市场

• 成交量：2月10城新房成交量环比下降38.2%，30城新房成交量环比下降33.7%。
• 库存去化：库存去化周期缩短至约17.96个月。

政策回顾

• 中央层面：中央政治局会议再次强调稳住楼市股市，推动房地产金融基础性制度完善。
• 地方层面：2月共出台26条房地产宽松政策，涉及购房补贴、降低首付比例、优化公积金等。

公司动态

• 时代中国：85.33%的债权人加入重组支持协议，清盘呈请聆讯延后至5月19日。
• 保利发展：拟发行20亿元中期票据，同时发布估值提升计划，拟实施中期分红。
• 万科企业：总部及地区公司高管全面更替，国资团队入驻，获深铁集团提供42亿元股东借款。
• 华润置地：拟发行200亿元中票，2月拿地四宗，权益对价93.5亿元。
• 越秀地产：2月销售额达62.25亿元，同比上涨63.2%，多个项目表现亮眼。
• 金科股份：新增诉讼、仲裁案件金额8.35亿元，拟在3-6个月内执行重整计划。
• 绿城中国：发布盈利警告，拟发行3.5亿美元优先票据，并已注销部分票据。

投资启示

• 需求改善：随着购房门槛降低和抵押贷款承受能力提升，二级市场的需求有望改善。
• 国企偏好：买家将继续偏好国企项目，其销售表现优于民企。
• 债务重组：部分领先的民营企业可能会借机加速债务重组进程。
• 重点推荐：中长期看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），认为其销售执行能力强，表现稳健。

估值概要

行业与大盘趋势

• 内地开发商近一个月股价总体弱于中国企业指数，行业资产净值折让进一步缩小至86.3%。
• 行业与大盘趋势图显示，房地产行业表现与市场整体趋势有所差异。

评级定义

• 买入：预期个股未来12个月的总回报高于相关行业。
• 中性：预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致。
• 落后：预期个股未来12个月的总回报低于相关行业。
• 行业评级：领先、同步、落后分别表示行业表现相对于大盘具有吸引力、一致或不具吸引力。

免责声明

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