销售早已凉凉_房价为啥又涨_揭秘房地产市场的两大背离__9页_785kb

房地产市场量价背离分析总结

核心内容

本文由中泰证券分析师梁中华撰写，主要分析了当前中国房地产市场中出现的两大异常背离现象：交易冷清与房价上涨的背离，以及销售下降与投资增长的背离。同时探讨了房地产市场是否可能长期维持价格横盘，指出房价最终会随市场趋势而波动。

主要观点

背离一：交易已冷清，房价又火爆

• 房地产市场交易量（新房、二手房销售）明显下降，甚至出现负增长。
• 国家统计局发布的70城房价同比增速却持续上升，与交易量背离。
• 房价上涨可能与统计口径差异有关，如统计局与第三方机构（如中国指数研究院）在房价统计上的不同。
• 多数城市二手房价格已出现止涨或下跌，但部分城市如厦门、苏州、成都、南京等成交量有所回暖。
• 房地产价格的上涨更多是投资行为推动，而非消费需求。

背离二：销售持续降，投资却很好

• 房地产销售增速持续下行，但房地产投资增速仍维持在10%以上。
• 土地购置费统计滞后于土地成交价款，导致投资数据被高估。
• 剔除土地购置后，房地产投资增速降至5%左右，说明实际投资力度有限。
• 房地产企业的高周转模式（快速拿地、开工、预售）支撑了投资的韧性。
• 新开工和施工面积增速虽有回落，但前期项目仍在推进，短期内投资仍保持高位。

关键信息

房地产市场现状

• 销售冷清：新房和二手房销售持续走弱，部分城市销售面积增速为负。
• 价格火热：70城房价同比增速明显上升，与销售数据背离。
• 土地成交降温：土地购置面积和成交价款同比大幅下降，约减少1/3。
• 投资韧性：尽管销售下滑，但房地产投资仍保持高位，主要受土地购置统计滞后影响。

地产周期与居民资产配置

• 当前房地产市场进入下行周期，但速度较慢，因房产主要集中在居民手中。
• 棚改货币化政策退潮，对中小城市房价上涨的推动减弱。
• 居民资产配置中，房地产占比超过60%，市场下行将对整体经济和居民财富产生深远影响。

未来趋势预测

• 随着销售端持续走弱，房地产投资增速将逐渐放缓。
• 土地成交降温将导致新开工和施工面积增速下降，竣工面积可能短期回升。
• 房价将面临调整压力，但不会长期横盘，价格终将随市场趋势波动。

风险提示

• 经济下行：地产下行可能拖累宏观经济。
• 汇率风险：可能影响外资流入和房地产融资环境。

投资评级说明

图表目录（摘要）

• 图表1：房地产的价格和销售背离（%）
• 图表2：2019年上半年部分城市二手房成交同比（%）
• 图表3：70城房价和百城房价的背离（%）
• 图表4：房地产投资和销售一高一低（%）
• 图表5：剔除土地购置后的地产投资没那么强（%）
• 图表6：房地产新开工和施工面积增速（%，6个月增速平均）
• 图表7：各省市19年棚改目标相比18年变化（%）
• 图表8：上半年主要上市房地产企业销售面积增速（%）
• 图表9：我国居民资产配置（十亿人民币）

结论

当前房地产市场呈现出显著的量价背离现象，房价上涨与销售降温并存，投资增长与销售下滑同时发生。这些背离主要源于统计口径差异、高周转模式及居民资产配置结构等因素。尽管房地产市场整体进入下行周期，但由于房产集中在居民手中，下行速度相对缓慢。未来房价将面临调整压力，但不会长期横盘，市场终将回归理性。投资者需关注宏观经济趋势和政策变化，谨慎应对房地产市场的波动风险。