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城投公司参与地产纾困的方式及新趋势总结

核心内容

城投公司作为地方政府的重要组成部分，在当前房地产市场下行背景下，正通过多种方式参与房地产行业的纾困工作，以稳定市场、保障民生、防范风险。主要方式包括拿地托底土地一级市场、为房企提供流动性支持、深度参与“保交楼”以及收储商品房用作保障性住房。这些方式不仅反映了城投公司在地产领域的角色变化，也揭示了其面临的挑战与风险。

主要观点

1. 城投公司成为市场拿地主力军

   • 2021年起，城投公司大量参与土地一级市场拿地，尤其在三四线城市占据主导地位。
   • 但托底模式易导致地方财政收入空转，且受开发能力与市场环境限制，拿地项目开工率低，资产变现能力弱，加剧现金流及偿债压力。

2. 为房企提供流动性支持存在较大风险

   • 城投公司通过入股或借款为房企注入流动性，但所需资金巨大，且纾困对象后续经营未见明显改善时，可能造成城投公司财务负担与市场舆情风险。
   • 以恒大、华南城、建业地产、绿地控股等案例来看，多数房企债务问题持续，城投公司的纾困效果有限。

3. “保交楼”成为城投公司参与地产纾困的主流路径

   • 政策导向明确，中央及地方政府多次强调“保交楼”工作，通过专项借款、贷款支持计划等方式推动项目交付。
   • 城投公司作为“保交楼”贷款的主要承接方，发挥重要作用，但需协调资金使用与项目回收，部分模式下可能涉及涉诉及或有负债风险。

4. 商品房收储用于保障性住房成为新趋势

   • 随着库存压力加大，收储商品房用于保障性住房成为新的政策方向，无隐债城投公司有望成为主力。
   • 收储项目需大量资金支持，且盈利空间有限，各地需在政策执行与资金可持续性之间权衡。

关键信息

方式一：拿地以托底土地一级市场

• 城投公司成为市场拿地主力军，尤其在三四线城市。
• 托底模式下，拿地项目开工率低，资产变现能力差，导致现金流及偿债压力上升。
• 政策限制城投公司通过举债储备土地，影响其托底效果。
• 2021年至2024年5月，重点城市含宅用地中，城投公司拿地占比达46%，拿地金额占比33%。

方式二：为房企直接提供流动性支持

• 城投公司通过入股或借款方式为房企提供流动性支持，但资金需求大、周期长，效果有限。
• 案例包括恒大、华南城、建业地产、绿地控股等，均出现不同程度的债务违约问题。
• 表1总结了多个城投公司与房企之间的直接纾困案例，涉及资金规模庞大。

方式三：深度参与地产“保交楼”

• “保交楼”政策成为当前房地产纾困的首要路径，政策性资金为主要来源。
• 城投公司作为主要承接方，承担项目监管、统筹管理及推动职责。
• 实操中存在两种模式：一种不占用自有资金，由政府统筹管理；另一种需投入自有资金及配套融资。
• 郑州等地推出“统贷统还”模式，利用政策性资金降低城投公司债务压力，但适用性有限。

方式四：收储商品房用作保障性住房

• 2023年下半年以来，政策鼓励地方国有企业以合理价格收购存量商品房用于保障性住房。
• 无隐债城投公司有望成为收储主力，获得更多业务发展空间。
• 收储项目盈利空间有限，需通过补贴政策与收储价格等机制保障可持续性。
• 2024年8月，深圳市发布相关通告，推动商品房收储工作。

总结及趋势

• 城投公司参与房地产纾困的方式呈现多样化趋势，主要包括托底土地市场、提供流动性支持、参与“保交楼”及收储商品房。
• 未来一段时间内，城投公司将以“保交楼”和收储商品房为主要方式参与地产纾困。
• 需关注这些方式对城投公司资金及债务造成的压力，以及区域地产市场变化带来的分化风险。

城投公司参与房地产纾困的影响

• 资金压力增大：无论是托底土地、纾困房企还是参与“保交楼”与商品房收储，均需大量资金支持，可能加重城投公司债务负担。
• 财务表现受影响：若纾困对象经营未见好转，城投公司可能面临现金回收困难、财务表现下滑及市场舆情风险。
• 城投公司分化加剧：不同区域的地产市场变化将影响城投公司的参与程度与效果，进而导致其财务状况与市场地位的分化。

作者信息

• 作者：张蕾
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