房地产债专题研究之一：房企融资全解析_20页_701kb

房企融资全解析总结

核心内容

房地产企业融资方式多样，主要包括外部筹资性融资和内部经营性融资。外部筹资性融资分为股权融资和债权融资，股权融资包括IPO、增发、配股、股东直接出资及合作开发；债权融资包括银行贷款、信用债、资产证券化（ABS）、非标融资、境外债及民间借贷。内部经营性融资主要包括销售回款和应付款融资。

主要观点

• 房企融资渠道近年来受到调控政策影响，外部融资逐渐收紧，资金来源更偏向经营性融资。
• 房企的融资方式分为三个阶段：拿地阶段、开发建设阶段、销售运营阶段，每个阶段的融资方式有所不同。
• 随着政策监管加强，房企在不同融资渠道中面临更多限制，特别是银行贷款、信用债、非标融资和境外债。
• 房企的隐性负债包括明股实债和非并表项目公司负债，这些负债未计入传统有息负债科目，但对房企的财务杠杆具有重要影响。

关键信息

一、房企有哪些融资方式？

1. 统计局融资口径

   • 房企资金来源包括：国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金及各项应付款。
   • 2019年房地产开发企业资金来源中，自筹资金占比26.38%，其他资金占比43.11%。

2. 融资方式分类

   • 外部筹资性融资：包括股权融资和债权融资。
   • 内部经营性融资：包括销售回款和应付款融资。

二、房企各融资渠道的现状

1. 银行贷款

   • 主要包括开发贷、并购贷等。
   • “四三二”要求：四证齐全、自有资金不低于30%、具有二级房地产开发资质。
   • 2019年房地产开发贷款余额为112200亿元，同比增速10.10%。
   • 并购贷受政策限制，多数地区需满足“四三二”要求，房企并购规模减少。

2. 信用债

   • 包括企业债、公司债、短期融资券、中期票据及定向工具。
   • 公司债成为主要信用债类型，2019年存量规模10664.21亿元，占比72.02%。
   • 信用债净融资额较前期大幅回落。

3. 资产证券化（ABS）

   • 主要有供应链ABS、购房尾款ABS、物业收费权ABS、租金类ABS。
   • 2018年下半年，多家房企ABS产品被中止审核。
   • 房企ABS余额为2612亿元，其中应收账款ABS、商业房地产抵押贷款ABS占比较高。

4. 非标融资

   • 主要途径为委托贷款和信托融资。
   • 2019年新增委托贷款为负值，信托贷款规模增长趋于停滞。
   • 银保监会23号文限制房企通过信托公司进行前融。

5. 境外债

   • 房企境外债主要用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
   • 房企境外债存量规模为2186.19亿美元，以美元债为主。

三、房企隐性负债怎么看？

1. 明股实债

   • 分为集团层面和项目公司层面。
   • 集团层面的明股实债体现在“其他权益工具”、“资本公积”、“少数股东权益”及“其他应付款”中。
   • 项目公司层面的明股实债体现在“资本公积”、“少数股东权益”及“其他应付款”中。
   • 2019年银保监会23号文限制房企通过信托、私募基金等方式进行明股实债融资。

2. 非并表项目公司负债

   • 多个房企合作开发时，非并表方可能承担债务偿还责任。
   • 非并表项目公司负债体现在“长期股权投资”科目中。
   • 可通过房企对非子公司的担保额或长期股权投资乘以杠杆倍数进行估算。

3. 其他隐性负债

   • 已出表的ABS、计入应付账款、长期应付款、其他非流动负债的未出表ABS、短融、超短融、融资租赁及关联方借款。

四、总结

• 房企融资方式多样，但近年来受到政策影响，外部融资渠道逐渐收紧。
• 不同阶段的融资方式存在差异，拿地阶段主要依赖自有资金和非标融资，开发阶段可使用开发贷、并购贷、信用债等，销售阶段则以信用债和ABS为主。
• 隐性负债在房企财务杠杆中占有重要地位，需重点关注明股实债和非并表项目公司负债。
• 房企需在政策限制下调整融资结构，提高资金周转效率，防范潜在风险。

五、风险提示

1. 房企调控政策可能发生重大变化。
2. 境外疫情输入风险，若新冠疫情扩散超预期，可能影响地产企业复工及融资能力。