20150407-安邦证券-房地产_通讯_17页_978kb

楼市新政与市场动态总结

核心内容概述

2015年3月，中国出台了一系列楼市新政，旨在优化住房及用地供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。政策重点包括合理安排住房供应规模、允许未开发房地产用地转型、统筹保障性安居工程建设等。整体来看，政策并非“救市”导向，而是侧重于结构调整、规范土地市场秩序和保障民生。同时，政策的实施将有助于缓解三四线城市的库存压力。

主要观点

• 政策意图：新政主要作用在于调整结构、规范土地市场秩序、保障民生，而非直接“救市”。
• 调控思路：未来房地产政策将继续延续“去行政、重市场”的思路，更多地依靠市场机制进行调节。
• 去库存与结构优化：政策鼓励开发商将高库存地块转型为养老、文化、体育等产业用地，以促进去库存。
• 市场分化：一线城市如北京、上海土地市场遇冷，而三四线城市则面临库存高企和去库存压力。
• 政策影响：部分城市在政策利好下成交量上升，但开发商仍需谨慎应对市场变化，避免盲目推新。

关键信息

楼市数据

• 3月中国百城新建住宅均价环比下跌0.15%，但整体市场表现向好，楼市“小阳春”如期而至。
• 3月北京签约商品住宅3314套，环比上涨，成交均价26800元/平米。
• 3月最后一周，上海商品住宅成交环比上涨近3成，商业地产成交也有明显增长。
• 3月23-29日，深圳楼市成交量价平稳，新增预售证数量回升。
• 3月成都楼市成交量保持平稳，高新区成交最多，但均价略降。
• 3月西安楼市成交供应均回落，但库存有所下降。
• 3月苏州房地产投资占比首破30%，但销售低迷，部分楼盘开始涨价。
• 3月重庆楼市成交大幅增长，但去库存压力依旧存在。

政策与市场趋势

• 土地供应调整：高库存地区减少住宅用地供应，热点城市增加供应。
• 土地市场变化：一线城市土地市场遇冷，二三线城市土地供应减少，但部分城市仍保持较高溢价。
• 房企现金流压力：2014年百强房企现金流缺口略有增大，融资环境有所改善。
• 互联网+地产趋势：万科等房企积极向互联网转型，提升物业和产品竞争力。
• 去库存策略：多地推动政策刺激市场，如税费减免、购房补贴等，以促进成交。
• 政策预期：市场预期政策将进一步放宽，如营业税、限购等。

行业动态

• 南京楼市：清明小长假期间成交量显著上升，政策推动去库存。
• 上海房地产投资热点：逐渐转向商办领域，尤其是浦东写字楼具有较高投资价值。
• 保障性住房建设：各地推动保障房与去库存结合，实现“双效兼顾”。
• 住房银行设想：我国设立国家住房银行条件基本成熟，有助于提高家庭购房能力和完善宏观调控。

风险与机会

• 机会：部分城市如上海房地产投资热点转向商办，具有投资潜力。
• 风险：房企现金流缺口略有增大，部分城市土地市场遇冷，开发商需谨慎应对。

其他信息

• 中投海外资产布局：未来将加大对美欧发达市场基础设施和房地产的投资，削减海外能源资产。
• 日本填海造地经验：中国应借鉴日本经验，注意填海造地的环境副作用。
• 安邦咨询信息：安邦集团提供策略分析与风险研究服务，强调信息产品的专业性和非媒体属性。

总结

2015年楼市新政的出台，标志着调控思路由“去行政、重市场”逐步深化。政策重点在于调整结构、规范土地市场、保障民生，推动三四线城市库存去化。虽然部分城市成交量有所回升，但整体市场仍面临去库存压力和房企现金流问题。未来，房地产政策将继续以市场为导向，推动行业向“互联网+”转型，提升效率与服务。同时，住房银行设想和海外资产布局也为房地产行业提供了新的发展方向。