20130708-安邦咨询-安邦咨询房地产通讯_17页_467kb

文档内容总结

核心内容

本文档主要分析了中国房地产市场及土地财政制度在2013年所面临的现实问题与潜在风险，涵盖了土地财政的影响、房地产市场动态、地方债务问题、政策调控、行业数据以及未来发展趋势等多个方面。同时，也涉及了国外房地产市场情况及中国房地产相关制度建设的挑战。

主要观点

1. 土地财政的持续影响

   • 土地财政是中国地方政府收入的重要来源，2002年以来迅速扩大，成为地方财政收入的主要构成。
   • 土地出让收入与地方财政收入之间形成“依赖关系”，推动了地方基础设施建设，但也加剧了地方债务风险。
   • 土地财政模式虽能短期缓解地方财政压力，但长期不可持续，易引发社会与政治问题。

2. 房地产市场活跃

   • 2013年上半年，中国多个城市房地产市场表现活跃，房价和成交量均有显著增长。
   • 北京、上海、杭州等地土地出让金同比大幅增长，反映市场热度。
   • 上海二手房交易量同比猛增121.5%，成为市场主力。

3. 地方债务风险加剧

   • 地方政府对土地财政的依赖导致债务负担加重，2012年底地方债务余额达3.8万亿元，安邦经济学家估计高达15万亿-18万亿。
   • 债务利息负担接近2万亿元，地方财政收入（约7万亿元）难以覆盖，需依赖中央转移支付。

4. 房地产调控与市场反应

   • 新“国五条”政策引发市场恐慌性购房，导致成交量短期激增。
   • 调控政策执行后，市场逐步回归常态，但中高端项目仍受追捧。
   • 未来房地产市场将面临调整，尤其是三四线城市。

5. 商业地产与空置率问题

   • 购物中心空置率上升，部分城市如成都、沈阳、杭州等面临严峻挑战。
   • 写字楼租金上涨势头放缓，部分项目出现空置率上升，显示市场压力。

6. 房地产融资与民间借贷

   • 民间借贷在房地产融资中占比近半，反映出银行金融服务不足。
   • 房企融资渠道有限，融资成本上升，资金链压力加大。

7. 房产税试点与制度建设

   • 重庆房产税试点效果有限，征收方式与政策设计存在缺陷。
   • 房产税难以成为有效的调控工具，需在制度设计上进一步优化。

8. 国际房地产市场趋势

   • 美国房地产市场复苏明显，房价上涨迅猛，但尚未恢复至2006年峰值。
   • 亚洲买家在美国购房市场中占据主导地位，推动了房价上涨。

关键信息

土地财政与地方债务

• 土地财政收入从2001年的1300亿元增长至2011年的3.15万亿元。
• 地方债务余额高达15万亿-18万亿，其中银行体系内约11万亿，影子银行系统约4万亿-8万亿。
• 地方政府每年需支付约2万亿债务利息，全口径财力需维持25%左右的增长。

房地产市场数据

• 北京：1-6月土地出让金约649亿元，同比增长390%，政府土地收益占40%。
• 上海：1-6月二手房交易量同比猛增121.5%，住宅均价上涨9.93%。
• 杭州：1-6月土地出让金同比增长535%，住宅用地溢价率普遍高于30%。
• 深圳：6月一手住宅价格同比上涨27.2%，南山房价涨幅最大。
• 重庆：上半年主城商品房成交套数创3年新高，成交面积约1188万平方米，同比上涨20%。

房地产市场趋势

• 一线城市房价上涨趋势明显，三四线城市则出现“鬼城”现象，部分城市库存高企，空置率上升。
• 未来房价上涨趋势可能延续，但部分城市或将进入调整期。
• 房企面临资金链压力，需加快预售回笼资金，平衡拿地与风险。

政策与制度

• 房产税试点：重庆试点效果不佳，仅占地方财政收入的0.3%，政策设计存在窄税基、低税率等问题。
• 房地产中介整顿：住建部与工商总局联合清理整顿中介市场，严查虚假信息、违规操作等问题。
• 融资政策：证监会明确表示房企融资政策未变，房地产企业再融资仍受限制。

其他行业动态

• 花样年酒店信托：受到资本市场青睐，计划在港发行酒店REITs，解决酒店资产退出问题。
• 土地供应与竞拍：重点城市土地供应紧张，溢价率上升，中小开发商难以参与。
• 空置率问题：北京空置房屋达381万套，部分“鬼城”现象严重，影响市场稳定性。

结论

土地财政虽在短期内为地方财政提供支持，但其风险日益显现，包括地方债务高企、市场失衡、资源浪费等。房地产市场在政策调控下呈现分化趋势，一线城市依旧火热，但三四线城市面临库存高企与空置率上升的问题。未来房地产市场将更加依赖金融与服务实力，而政策改革与制度完善将是关键。