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新城控股（601155.SH）投资分析总结

核心内容概述

新城控股（601155.SH）作为一家综合性房地产开发企业，2021年上半年实现营业收入791亿元（YoY +110%），归母净利润43.06亿元（YoY +34%），扣非后归母净利润38亿元（YoY +38%）。公司整体业绩呈现高质量增长，主要得益于交付量上升及租金收入快速增长，同时通过轻资产模式和精准投资优化土储结构，提升了盈利能力和资产质量。当前股价为33.46元，对应PE为4.08，维持“买入”评级。

主要观点

1. 业绩增长强劲，盈利质量提升

• 营业收入：2021年全年预计达172.97亿元，同比增长18.9%；2022年和2023年预计分别增长16.3%和11.9%。
• 归母净利润：2021年预计185亿元，同比增长21.5%；2022年和2023年预计分别增长19.6%和15.3%。
• 每股收益：2021年预计8.20元，2022年9.81元，2023年11.31元。
• 净资产收益率（ROE）：从2020年的34.28%逐步下降至2023年的27.59%，但整体仍保持较高水平。
• 毛利率与净利率：持续提升，2021年毛利率24.19%，净利率11.57%，盈利能力增强。

2. 商管业务表现亮眼，租金收入贡献显著

• 吾悦广场运营：上半年新增5个项目，开业面积达961万平方米（YoY +62%），整体出租率维持在97.12%的高水平。
• 租金收入：确认租金及管理费收入36亿元（YoY +68%），租管费收入毛利率达71%，成为利润增长的重要来源。
• 商业销售增长：上半年销售增额273亿元（YoY +134%），会员人数达到1237万人，商业运营能力持续提升。

3. 合同销售稳健，土储结构优化

• 合同销售：上半年完成合同销售额1177亿元（YoY +21%），位列克而瑞百强房企第16位。
• 销售面积：上半年合同销售面积1087万平方米（YoY +24%），规模增长稳定。
• 土储新增：上半年新增土储建筑面积1832万平方米（YoY +24%），拿地均价3420元/平方米（YoY +19%），土储质量持续优化。

4. 融资渠道拓宽，融资成本下降

• 融资方式：通过公司债、中票、ABS及海外债等多渠道融资，平均融资成本降至6.6%（YoY -0.25pct）。
• 负债结构：剔除预收账款后的资产负债率为75.45%（YoY +1.33pct），净负债率为60.48%（YoY +16.83pct），现金短债比为1.44（YoY -0.24），整体负债水平可控，仍处于黄档。

5. 资产与现金流管理稳健

• 资产规模：2021年资产总计预计达648.39亿元，归属母公司股东权益预计达64.66亿元，净资产持续增厚。
• 现金流：2021年经营活动现金流净额为1,862亿元，投资活动现金流净额为27,317亿元，筹资活动现金流净额为6,933亿元，公司现金流管理能力较强。

关键信息

• 投资建议：当前阶段，新城控股具备综合开发实力，在热点城市集中供地背景下，具有竞争优势。吾悦广场持续释放经常性收入，毛利率水平高于销售物业，租管费收入对利润贡献持续提升。预计公司2021年至2023年归属母公司净利润分别为185亿元、222亿元、256亿元，EPS分别为8.20元、9.81元、11.31元，当前股价对应PE为4.08、3.41、2.96，维持“买入”评级。
• 风险提示：融资环境收紧、房地产调控政策变化、双集中出让规则调整、引用数据滞后或不及时等。

估值与财务比率

投资评级说明

• 买入：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上。
• 增持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间。
• 持有：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间。
• 减持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上。

重要声明

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