20210331-中泰证券-新城控股-601155.SH-双轮驱动_租金收入贡献高质量增长_9页_919kb

新城控股（601155）投资分析总结

核心内容概览

新城控股（601155）是一家以房地产开发和商业运营为核心的综合性企业，其“商业+住宅”双轮驱动模式展现出较强的市场竞争力和成长潜力。公司2020年业绩稳健增长，同时在土地储备和融资管理方面表现突出，分析师陈立维持“买入”评级。

主要观点

1. 业绩增长显著，管控效率提升

• 2020年总收入：1454.75亿元，同比增长69.5%
• 归属母公司净利润：152.56亿元，同比增长21%
• 扣非后净利润：130.56亿元，同比增长31%
• 每股收益（EPS）：6.76元，同比增长18.6%
• 管理效率提升：销售费用和管理费用占收入比例分别下降至3.8%和2.8%，费用率显著优化。

2. 物业销售五年复合增速达51%

• 2020年物业销售额：2510亿元，同比增长71%
• 销售面积：2349万平方米，保持稳健增长
• 土地储备结构优质：总土地储备1.43亿平方米，其中一、二线城市占比约40%，长三角区域三、四线城市占比约30%，保障未来增长。

3. 商业运营表现强劲，租金收入贡献高质量增长

• 吾悦广场数量：2020年已开业及管理输出的吾悦广场达100座，开业、在建及拟建项目共156座
• 平均出租率：99.54%，客流总量达6.55亿人次，同比增长13%
• 商业租金收入：54.35亿元，同比增长34%
• 商业租金毛利率：提升至70.8%，支撑高质量增长

4. 融资渠道多元，杠杆控制稳健

• 2020年融资总额：102.72亿元，通过CMBS和经营性物业贷款
• 带息债务：885亿元，同比增长30%
• 平均融资成本：6.72%，融资结构优化
• 财务指标优化：剔除预收账款的资产负债率74.12%，净负债率43.65%，现金短债比1.68，符合监管要求

关键信息

财务预测（2021-2023年）

未来增长路径

• 双轮驱动：住宅销售快速周转资金，商业地产稳定增长提供现金流
• 成本优势：低成本拿地，提升整体盈利能力
• 品牌效应：吾悦广场品牌强化，带动住宅产品溢价

风险提示

• 疫情冲击：持续超预期影响线下商业消费
• 需求下滑：三四线城市住房需求可能超预期下滑

投资建议

分析师陈立认为，新城控股在“商业+住宅”双轮驱动模式下，具备持续增长的潜力。其低成本拿地优势与购物中心运营能力形成良性互补，推动公司可持续发展。当前股价对应未来三年PE分别为5.94、4.97和4.31，维持“买入”评级。

结构与数据亮点

收入与利润结构

• 收入来源：住宅销售（812亿）、综合体销售（563亿）
• 收入增长驱动：房地产项目集中交付、商业地产租金稳定增长

成长能力

• 营业收入增长率：2020年为69.46%，预计2021-2023年分别为18.90%、16.26%、11.92%
• 营业利润增长率：2020年24.77%，预计2021-2023年分别为19.83%、20.84%、15.42%

获利能力

• 毛利率：2020年为23.50%，预计2021-2023年分别为24.19%、25.19%、25.95%

资金流动性

• 现金净增加额：2020年为-870亿元，预计2021-2023年分别为40,764亿元、7,224亿元、11,021亿元

总结

新城控股凭借其“商业+住宅”双轮驱动模式，在2020年实现业绩稳健增长，同时保持良好的现金流管理和土地储备结构。公司具备较强的市场竞争力和成长潜力，分析师陈立维持“买入”评级，认为其未来三年仍将保持良好发展态势。然而，需关注疫情对线下商业的影响及三四线城市住房需求变化的风险。