房地产行业最新观点＆数据跟踪：重视一线城市销量的筑底回暖，关注海南区域性主题升温-20180415-招商证券-38页-2mb

详细总结：招商房地产最新观点与数据跟踪

核心内容概述

招商证券近期对房地产行业进行了深入分析，指出当前房地产市场正处于筑底回暖阶段，尤其是一线城市和部分二线城市销售数据的改善是市场关注的重点。同时，海南区域政策的调整和产业定位的提升，成为房地产投资的重要机会。此外，报告还对房地产板块的估值、供需关系、政策导向以及相关公司进行了详细分析，为投资者提供了配置建议。

主要观点

1. 房地产销售趋势分析

• 全国销售数据：预计3月份单月同比出现负增长，全国总体销售数据可能还会下行一个季度，预计在6、7月份见底。
• 一线城市表现：一线城市销售数据已进入底部区间，价格出现补跌，但销量趋势开始趋稳回升。深圳已显现回暖迹象，北京和上海未来1-2个月也将出现类似变化。
• 二线城市：部分二线城市销售数据在4月出现回升，但整体仍处于下行通道，需关注其未来走势。
• 三四线城市：销售数据仍处于下行趋势，预计还会持续几个月。

2. 房地产股票配置策略

• 政策与基本面：政策底通常领先于销量底，但当前政策底不如以往明显，投资者应关注利率底的出现，作为地产股超额收益的进场点。
• 重点推荐公司：
  • 一线龙头：【万科A】，因其高周转和低净负债率，具备较高的配置价值。
  • 资源型公司：【华侨城A】，兼具资源价值和业绩提速。
  • 高性价比公司：【保利、金地】，在当前市场环境下具备投资潜力。
  • 高周转型二线公司：【阳光城、中南建设】，具备潜在增长空间。

3. 海南区域性主题升温

• 政策预期：海南的房地产政策调整和产业定位提升，符合预期，部分超预期，如赛马和竞猜型体育彩票。
• 财政与产业影响：海南的赛马和竞猜型体育彩票有助于提高财政收入，减少对土地财政的依赖，推动产业健康发展。
• 政策背景：海南在3月升级限售限购政策，以降低市场波动风险，促进房地产市场平稳发展。

4. 区域性市场动态

• 主流城市销售变化：3月重点城市推盘量小幅回升，但销量同比仍呈下降趋势。一线城市销售量回升，二线城市波动较大，三四线城市继续下滑。
• 房价趋势：70城房价同比上升至5.8%，但环比微跌，部分城市如深圳、广州、北京等领跌，而南充、大连、徐州等领涨。
• 库存去化周期：一线城市库存去化周期为10个月，二线城市和三四线城市略有波动，整体趋势回升。
• 土地市场：3月住宅类土地供应和成交面积有所回升，但溢价率维持低位。一线城市楼面均价大幅下跌，二线城市略涨，三四线城市微跌。

关键信息

1. 销售数据

• 全国销售：预计3月单月同比负增长，6、7月见底，18年下半年至19年整体销售数据将出现筑底回暖。
• 一线城市：销售数据已见底回升，价格补跌，销量趋稳。
• 二线城市：部分城市如杭州、宁波、南京、苏州销售数据回升，但整体仍处于下行通道。
• 三四线城市：销售数据持续下行，预计还会持续几个月。

2. 估值与市场表现

• 房地产板块估值：上周PE回落至近五年均值的75%，PB降至84%，在周期类中排名居中。
• 行业表现：房地产行业在29个大类行业中涨跌幅排名第13，超额收益有所改善。

3. 政策与市场预期

• 政策底与销量底：政策底通常领先于销量底，但当前政策底不明显，应关注利率底带来的影响。
• 海南政策：海南的房地产政策调整和产业定位提升，符合预期并部分超预期，有助于推动房地产市场健康发展。

4. 配置建议

• 短期配置：关注一线和部分二线城市销售数据的改善，以及海南区域性主题升温。
• 长期配置：多元化转型和央企改革是重要主题，关注【侨城、保利】等公司，以及【世荣、格力】等在粤港澳大湾区的公司。

数据速览

一手房销售

• 整体：57城单月同比降幅扩大至-43%，一线城市销量回升。
• 一线城市：北京、上海、深圳、广州销量环比均有所回升。
• 二线城市：杭州、宁波、南京、苏州销量回升。
• 三四线城市：销量同比降幅最大，仍处于下行通道。

二手房销售

• 整体：19城单月同比降幅扩大至-43%，部分城市如北京、深圳、杭州、南京销量回升。
• 一线城市：北京、深圳销量回升。
• 二线城市：南京、苏州销量回升。
• 三四线城市：销量同比降幅较大，但部分城市如青岛、金华、扬州等有所回升。

土地市场

• 供地与成交：3月百城住宅类供地面积回升，但成交面积与供应背离，小幅回落。
• 楼面均价与溢价率：一线城市楼面均价大跌，二线城市略涨，三四线微跌。溢价率维持低位，一线为19%。

金融与市场表现

• 房地产板块：上周上涨0.4%，在29个大类行业中排名第13。
• 利率与政策：十年期国债收益率改善，利率底将带来销售底的出现，利好地产股。

结论

招商证券认为，房地产市场正处于筑底回暖阶段，一线城市销售数据改善是市场关注的重点。海南区域政策的调整和产业定位提升，为房地产市场带来新的增长点。投资者应关注一线和部分二线城市销售数据的改善，以及利率底带来的市场机会。此外，多元化转型和央企改革是未来重要的投资主题，值得关注。